Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht

Vom Angebot zur Mängelhaftung - Die Abwicklung eines Bauvorhabens

Teil 3: Verträge mit Privaten - Fallstricke und Lösungen

GaLaBau In den letzten beiden Ausgaben der Campos haben wir darüber berichtet, wie ein Vergabeverfahren nach der VOB/A abläuft. In den meisten Fällen, insbesondere im privaten Bereich, findet eine solche Ausschreibung jedoch gar nicht statt. Dort ist es Gang und Gäbe, dass die Auftraggeber unverbindliche Angebote einholen und einen Unternehmer sodann mit der Leistungsausführung betrauen. Weit verbreitet ist dabei das „Handschlagsgeschäft“. Die damit verbundenen Risiken sind dem ausführenden Betrieb häufig nicht einmal ansatzweise bewusst:

Der Grundfall

Stellen wir uns vor, ein Beispielsunternehmen, die Firma „Grünes Glück“, soll für die Familie Neureich eine große Gartenanlage neu gestalten. Hierzu erstellt sie zunächst ein detailliertes Angebot, welches mit einer Endsumme von 123.456,78 EUR inkl. MwSt. schließt. Bereits am Folgetag meldet sich Herr Neureich telefonisch und beauftragt das Angebot. Weitere Absprachen werden nicht getroffen.

Dieser alltägliche Vorgang kann zu erheblichen Problemen führen, welche sich ein Garten- und Landschaftsbaubetrieb im Vorfeld häufig nicht vor Augen führt. Sicherlich werden 95 % der Bauvorhaben auch in diesen Fällen störungsfrei abgewickelt. Dennoch kann ein juristisch geschulter Auftraggeber die Firma Grünes Glück ganz schön ärgern.

Der Vertrag

Problematisch kann im Einzelfall bereits die Frage sein, ob überhaupt ein Vertrag geschlossen wurde bzw. welchen genauen Inhalt dieser Vertrag hat. Der Vertragsschluss selbst ist bei unserem Grundfall unproblematisch, da Verträge üblicherweise ohne Einhaltung einer besonderen Form (z.B. schriftlich) geschlossen werden können. Damit genügte hier die telefonische Annahme des schriftlichen Angebots.

Will sich der GaLaBauer jedoch auf den Vertrag berufen, muss er den Vertragsschluss nicht nur behaupten, sondern im Streitfall auch beweisen. Dies kann recht schwierig sein, wenn es an schriftlichen Unterlagen fehlt. Dabei kommt es seltener vor, dass der Vertragsschluss insgesamt bestritten wird. Der Auftraggeber kann aber beispielsweise einwenden, nur ein bestimmter Teil des schriftlichen Angebots sei mündlich beauftragt worden. In derartigen Fällen können erhebliche Beweisprobleme entstehen. Dies gilt umso mehr, wenn nach der Abgabe des Angebotes an einer Stelle gestrichen, an einer andern nachverhandelt und an einer dritten Stelle erweitert wurde. Fehlt es an einer aussagekräftigen Dokumentation, weiß häufig keiner mehr, was tatsächlich erbracht werden sollte. Es genügt nicht einmal der Einwand, der Auftraggeber habe die Arbeiten zugelassen, also müsse er sie auch bezahlen (BGH, Urteil vom 10.04.1997 - VII ZR 211/95). Allein ein Schweigen auf eine Ausführung bedeutet keine Akzeptanz der Vergütung. In vielen Fällen wird der Auftraggeber die Leistungen nicht einmal korrekt zuordnen können.

Viele Unternehmen meinen, sie könnten den genauen Inhalt einer mündlichen Beauftragung und damit des Vertrags dadurch beweisbar machen, dass sie eine schriftliche Auftragsbestätigung versenden. Juristisch gesehen stellt die Auftragsbestätigung jedoch eigentlich die Annahme eines Angebotes und nicht die beweisrechtliche Bestätigung eines geschlossenen Vertrages dar. Tatsächlich läuft sie in dem oben genannten Fall, in welchem der Auftraggeber einen telefonischen Auftrag bereits erteilt hat, ins Leere. Zu diesem Zeitpunkt war der Vertrag nämlich bereits mit dem Telefonat rechtswirksam geschlossen worden, sodass keine (nochmalige) Annahme möglich war.

Der Inhalt einer schriftlichen Auftragsbestätigung wird auch nicht dadurch verbindlich, dass der Auftraggeber hiergegen keine Einwände erhebt. Grundsätzlich hat eine fehlende Reaktion und ein Schweigen keine rechtliche Bedeutung. In Verträgen mit Privatleuten gelten die – ohnehin überbewerteten - Grundsätze des so genannten kaufmännischen Bestätigungsschreibens ebenfalls nicht.

Erst wenn der Auftraggeber eine schriftliche Vertragserklärung ausdrücklich, beispielsweise durch seine Unterschrift, akzeptiert, kann man mit einiger Sicherheit von deren Verbindlichkeit ausgehen.

Wie man sieht, können bereits in der Phase des Vertragsschlusses erhebliche Probleme auftreten. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es daher für beide Vertragsparten sinnvoll und dringend empfehlenswert, die Vereinbarungen und den Leistungsumfang schriftlich zu fixieren und dieses Schriftstück sodann beidseitig zu unterzeichnen. Hierbei muss der GaLaBauer keine Sorge haben, er könne den frisch gewonnenen Kunden durch seine Bitte um eine Unterschrift verschrecken. Diese Sorge ist nämlich in aller Regel unbegründet: Auch Privatleute sind es aus verschiedensten Lebensbereichen gewohnt, wichtige Vereinbarungen schriftlich zu unterzeichnen.

Umgekehrt gilt: Lehnt der Auftraggeber eine schriftliche Fixierung und Bestätigung des Vertragsinhalts ab, sollte der GaLaBauer misstrauisch werden, denn hierdurch wird dokumentiert, dass offenbar bereits zu Beginn der Vertragsbeziehung Differenzen bestehen, die es auszuräumen gilt. Erfahrungsgemäß wird die Bereinigung dieser Differenzen im Laufe der Ausführungsphase - oder gar erst nach Rechnungslegung – immer schwieriger.

Mit dem Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung und der genauen Fixierung des Leistungsinhalts und der Preise ist aber nur ein erster Schritt getan. Der GaLaBauer wird sich überlegen müssen, ob er nicht weitere Vertragsbedingungen mit seinem Kunden vereinbaren möchte. Insoweit kommt in erster Linie die VOB/B als zentrale Bedingung des Baugewerbes in Betracht. Aber auch andere, „frei“ gestaltete Geschäftsbedingungen werden immer beliebter.

VOB/B als Vertragsbedingungen

Viele Garten- und Landschaftsbaubetriebe meinen, mit einem lapidaren Hinweis in Angebot und Vertrag, „Es gilt die VOB/B neuester Fassung.“, seien die dortigen Regelungen rechtswirksam vereinbart. Gerade bei Privatleuten reicht dies allein jedoch noch nicht aus.

Da die VOB/B eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist, müssen die dortigen Vorgaben beachtet werden. Hiernach ist es zunächst erforderlich, dass ein ausdrücklicher Hinweis auf die Allgemeine Geschäftsbedingung, d.h. hier die VOB/B, erfolgt (§ 305 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Hinweis drucktechnisch so klein gestaltet wird, dass er nur schwer lesbar erscheint. Ebensowenig genügt es, wenn die Bezugnahme auf die VOB/B derart versteckt untergebracht wird, dass sie einem unbedarften Betrachter nicht auffällt. In diesen Fällen fehlt es bereits an einer wirksamen Einbeziehung.

Selbst wenn der Hinweis hinreichend deutlich erfolgt, ist die Geltung der VOB/B hierdurch noch lange nicht sicher gestellt. Vielmehr muss dem Vertragspartner nach § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in zumutbarer Weise die Möglichkeit gegeben werden, von dem Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - hier der VOB/B - Kenntnis zu nehmen. Hierfür reicht der Verweis darauf, dass die VOB/B auf Wunsch übergeben wird, im Internet oder Buchhandel erhältlich ist oder im Betrieb ausliegt, nicht aus. Der Text der VOB/B muss dem Privatkunden vielmehr zum Zeitpunkt der Unterschriftsleistung tatsächlich vorliegen, beispielsweise durch Übergabe eines vollständigen Ausdrucks (Achtung: Keine Kurzfassungen!). Einen sicheren Nachweis hierüber kann der GaLaBauer eigentlich nur dann führen, wenn der abgedruckte Text der VOB/B vom Kunden bei Vertragsschluss zumindest paraphiert wurde.

Eigene Vertragsbedingungen

Wie oben bereits angedeutet, ist es auch möglich, eigene Vertragsbedingungen nach den individuellen Bedürfnissen des jeweiligen Auftragnehmers zu verwenden. Als Grundlage für das Vertragsverhältnis gelten dann weiterhin die Regelungen des BGB, die von den Vereinbarungen aus den Vertragsbedingungen teilweise abgeändert bzw. ergänzt werden. Bei der Gestaltung solcher Geschäftsbedingungen sollte streng darauf geachtet werden, den Kunden nicht unangemessen zu benachteiligen. Derartige Knebelverträge belasten nicht nur das Verhältnis zwischen den Beteiligten. Vielmehr sind Klauseln, die eine erhebliche Benachteiligung des Kunden bezwecken, nach den §§ 307 bis 309 BGB sogar unwirksam. Die Formulierung solcher Bedingungen sollte daher zwingend in erfahrene anwaltliche Hände gelegt werden.

Auch die eigenen Vertragsbedingungen des GaLabauers müssen dem Kunden zwingend und nachweislich bei der Unterschrift vorliegen. Zudem muss auf ihre Geltung für das Vertragsverhältnis gesondert und gut lesbar hingewiesen werden.

Der Verzicht auf die Einbeziehung der VOB/B oder eigene Vertragsbedingungen kann für den Bauunternehmer im Einzelfall fatale Folgen haben. Falls nur das BGB ohne weitere Modifikationen anwendbar ist, sind in einzelnen Bereichen deutliche Probleme zu befürchten. Dies gilt besonders für die Frage, wann die vereinbarte Vergütung zu leisten ist:

Abschlagszahlungen

Wie gerade im Privatgartenbereich durchaus häufig und üblich, hat unsere Beispielsfirma Grünes Glück mit der Familie Neureich keine über das Leistungsverzeichnis und die vereinbarten Preise hinausgehenden Vereinbarungen getroffen. Nachdem bereits 20.000,00 € verbaut sind, stellt sie eine Abschlagsrechnung. Familie Neureich weigert sich, diese zu bezahlen.

Die Firma Grünes Glück muss sich nun sehr zu Recht erhebliche Sorgen machen. Wurden keine besonderen Vereinbarungen getroffen, d.h. beispielsweise die VOB/B einbezogen, gilt für die Vertragsabwicklung ausschließlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Zwar enthält dessen § 632a BGB tatsächlich - allerdings erst seit dem Jahre 2000 (!) - eine Regelung zu Abschlagszahlungen. Diese ist jedoch gründlich misslungen, denn hiernach stehen dem Unternehmer Abschlagszahlungen nur für „in sich abgeschlossene Teile des Werkes“ zu. Eine endgültige Klärung durch die Rechtsprechung, was solche „Teile des Werkes“ sind, steht noch aus. Entsprechend einer hierzu vertretenen Auffassung wird man jedoch befürchten müssen, dass „in sich abgeschlossene Teile“ erst dann vorliegen, wenn der fragliche Teilbereich des Werks für sich genommen bereits nutzbar ist. Das ist z.B. bei einer Pflasterung erst dann der Fall, wenn sie belast-, d.h. befahr- bzw. begehbar ist. Für eine Rasenfläche wird man sogar bis zur Beendigung der Fertigstellungspflege warten müssen. Es ist also damit zu rechnen, dass nach dem BGB und ohne besondere Vereinbarungen Abschlagszahlungen nur in Ausnahmefällen verlangt werden können.

Besteht aber kein Anspruch auf Abschlagszahlungen, kann man bei Verweigerung der Zahlung auch keine Konsequenzen folgen lassen. Insbesondere eine Einstellung der weiteren Arbeiten bis zur Zahlung wäre damit rechtswidrig. Die Firma Grünes Glück muss also zuerst ihre Leistungen vollständig und abnahmereif fertig stellen, bevor sie ihren ersten Cent erhält!

Umgehen kann man dieses Ergebnis nur durch eine Vereinbarung mit dem Kunden, wonach Abschlagszahlungen in kurzen Zeitabständen entsprechend der erbrachten Leistung verlangt werden können. Wurde die VOB/B nachweislich und wirksam in den Vertrag einbezogen, ergibt sich dies bereits aus § 16 Nr. 1 VOB/B.

Rücktritt vom Vertrag

Doch nicht nur die Abschlagszahlungen können Ärger bereiten. Stellen wir uns vor, die Firma Grünes Glück hätte für einen Auftraggeber bei einem Neubauvorhaben auf der Ebene der erhöht liegenden Terrassentür eine wunderschöne Holzveranda und - daran anschließend - Holzstufen bis zum Erreichen des Gartenniveaus herzustellen. Nach vollständiger Fertigstellung entdeckt der Auftraggeber Mängel, die sich auf die Funktionalität der Veranda auswirken. Er fordert zur Mängelbeseitigung bis zum 31.08. auf. Diese Frist lässt die Firma Grünes Glück ungenutzt verstreichen, weil sie meint, der Auftraggeber könne mit den „leichten“ Unebenheiten und Unregelmäßigkeiten gut leben.

Es ist in der Baupraxis weitgehend unbekannt, dass ein Auftraggeber nach § 634 BGB bei tatsächlich vorhandenen Mängeln der Werkleistung nicht nur Nachbesserung, Minderung oder Schadensersatzes verlangen, sondern auch vom Vertrag zurücktreten kann. Während der Rücktritt sicherlich in einigen Bereichen des Bauens faktisch undurchführbar ist und auch als unzulässig angesehen wird, kann er in anderen Bereichen fatale Folgen haben. Die Konsequenzen des Rücktritts, nämlich die vollständige Rückabwicklung des Vertrags und der erbrachten Leistungen, sind für den ausführenden Unternehmer extrem gefährlich. Dies bedeutet nämlich, dass er – neben der Rückzahlung der bereits vereinnahmten Vergütung - den vor dem rückabgewickelten Vertrag bestehenden Zustand wieder herstellen muss.

Vorliegend heißt das, dass die Firma Grünes Glück bei einem Rücktritt ihres Auftraggebers die Veranda komplett zurückbauen müsste, ohne hierfür eine zusätzliche Vergütung zu erhalten. Auch der Abtransport und die Entsorgung der Bauteile wäre von ihr zu erledigen. Schließlich müsste sie die schon empfangenen Zahlungen entschädigungslos zurückgewähren. Dass solche Fälle durchaus relevant sind, hat das OLG Bremen (Urteil vom 07.09.2005 - 1 U 32/05) eindrucksvoll bewiesen. Dort musste ein Unternehmer einen kompletten Wintergarten abreißen, die Materialien entfernen und die empfangene Vergütung zurückzahlen. Während der Kunde damit weder etwas gewonnen, noch etwas verloren hat, sieht die Bilanz beim Auftragnehmer deutlich anders aus. Er hat nicht nur seine gesamte Arbeitsleistung kostenlos erbracht, sondern muss zusätzlich noch den Rückbau finanzieren.

Dieses Ergebnis hätte die Firma Grünes Glück einfach durch eine vertragliche Vereinbarung, mit der der Rücktritt in Bezug auf Bauleistungen ausgeschlossen wird, vermeiden können. Dies ist sogar in Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich, wie sich aus § 309 Nr. 8 b) bb) BGB explizit ergibt. Voraussetzung ist allein, dass die sonstigen Mängelansprüche des Auftraggebers unverändert bleiben. Allerdings sollte die Formulierung derartiger Vertragsregelungen aufgrund der notwendigen Genauigkeit durch einen spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen.

Übrigens: Nach überwiegender Auffassung beinhaltet auch die VOB/B einen wirksamen Ausschluss des Rücktritts. Diese muss dann aber nachweislich und wirksam vereinbart sein.

Fazit

Der Garten- und Landschaftsbauer ist gut beraten, seine Vertragsverhältnisse auch im Verhältnis zu Privatleuten klarer zu gestalten. Dazu gehören zunächst eindeutige schriftliche Vereinbarungen.

Weiter sollte der Galabauer das tun, was in anderen Branchen Gang und Gäbe ist: Er muss für die Gestaltung eigener Vertragsbedingungen sorgen. Während sämtliche Lieferanten seit Jahr und Tag alle Geschäfte nach ihren Verkaufsbedingungen abwickeln und gewerbliche oder durch Architekten vertretene Auftraggeber verstärkt auf derartige Vertragsbedingungen zurückgreifen, bleiben die meisten Garten- und Landschaftsbauer passiv. Als Ergebnis sind fast alle Verträge, nach denen der GalaBauer seine Leistungen erbringt, fremdbestimmt.

Seine Bedürfnisse und Erfordernisse finden keinen oder nur wenig Eingang in die Vereinbarungen. Dass dies insbesondere für den Fall gänzlich fehlender Bedingungen problematisch ist, wurde vorstehend beschrieben.

Ob der Unternehmer sich eigene Vertragsbedingungen entwickeln lässt oder auf die VOB/B zurückgreift, ist dabei erst einmal zweitrangig. Die VOB/B mag in einigen Bereichen sicherlich für den Garten- und Landschaftsbauer unpraktisch und überdimensioniert sein. Besser als gar keine Sonderregeln und allein das BGB ist sie allemal. Zudem ist es möglich, auch einen VOB/B-Vertrag durch weitergehende Klauseln näher auszugestalten. Wichtig ist nur eines: Der GaLaBauer muss zur Wahrung seiner Rechte und Interessen aktiv werden!

Lesen Sie im nächsten Teil der Serie: Das gespaltene Verhältnis zum Lieferanten

Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht André Bußmann und Klaus Feckler, Köln.

Erschienen im Dezember 2007 bei Campos - Zeitschrift für den Garten- und Landschaftsbau. Campos im Internet.