Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht
Kündigung bei Bauunterbrechungen
Kündigungsrechte des Auftragnehmers von Bauleistungen
Der Bauunternehmer hat es schwer. Während sein Auftraggeber den Bauvertrag jederzeit frei kündigen darf, ist er selbst hieran gebunden, es sei denn, sein Auftraggeber gibt ihm einen guten Grund zur Kündigung. In der letzten Ausgabe hatten wir festgestellt, dass der Zahlungsverzug des Auftraggebers ein solcher guter Grund sein kann.
Grenzen der Kündigung wegen Zahlungsverzuges
Allerdings liegen sämtliche Risiken der Bewertung, ob der Auftraggeber tatsächlich in Zahlungsverzug befindlich ist oder nicht, bei dem Bauunternehmer, weshalb wir in unserer Anwaltspraxis meistens davon abraten müssen, auf dieser Grundlage einen Vertrag zu kündigen. Als weiteres Problem für den Auftragnehmer ist hierbei nämlich noch zusätzlich zu berücksichtigen, dass auch bei bestehendem Zahlungsverzug eine Kündigung nach Treu und Glauben deshalb unzulässig sein kann, wenn die Zahlungsrückstände im Verhältnis zu dem Gesamtauftragsvolumen nur vergleichsweise gering oder die Zahlungsverzögerungen nur vergleichsweise kurzfristig sind. Was in diesem Zusammenhang „vergleichsweise gering“ oder „vergleichsweise kurzfristig“ bedeutet, unterliegt im Streitfalle der Bewertung durch ein Gericht. Das Risiko, dass ein Richter hierbei gegen den Bauunternehmer entscheidet, sollte dieser wenn möglich nicht eingehen.
Es gibt aber noch andere, außerordentliche Kündigungsrechte des Auftragnehmers von Bauleistungen.
Unterbrechung der Bauausführung
Vergleichsweise einfach entsteht das Kündigungsrecht nach § 6 Nr. 7 Satz 1 VOB/B. Dauert eine durchgehende Unterbrechung der Ausführung der Bauleistungen länger als 3 Monate, so kann jede Vertragspartei, d.h. auch der Auftragnehmer, nach Ablauf dieser Zeit den Vertrag schriftlich kündigen. Dabei ist eine dreimonatige Unterbrechung auch dann gegeben, wenn 3 Monate nach dem vereinbarten Beginn der Ausführung mit den Arbeiten noch überhaupt nicht begonnen werden konnte. Im übrigen muss es insoweit zu einem vollständigen Stillstand der Arbeiten gekommen sein. Reine Behinderungen, die den Fortschritt der Arbeiten lediglich verlangsamen, reichen nicht aus. Zu berücksichtigen ist auch, dass eventuelle zeitliche Unterbrechungen, die vertraglich bereits vorgesehen waren, beispielsweise bei der Ausführung von mehreren Losen, selbstverständlich nicht als Unterbrechung der Bauausführung zu werten sind. Schließlich ist eine endgültige Unmöglichkeit der Ausführung der Leistungen ebenfalls nicht als Bauunterbrechung zu werten. Allerdings darf in Einzelfällen sogar vor Ablauf der Dreimonatsfrist gekündigt werden, wenn nämlich zweifelsfrei feststeht, dass die Unterbrechung den Zeitraum von drei Monaten übersteigen wird. Die Beweislast trifft allerdings den Kündigenden. Daher ist eine solche vorzeitige Kündigungserklärung regelmäßig riskant und nur dann zu empfehlen, wenn die sichere Unterbrechung von mehr als drei Monaten definitiv nachweisbar ist.
Selbstverständlich kann man nicht mehrere Unterbrechungen zusammenzählen, wenn zwischendurch Bauleistungen erfolgt sind. § 6 Nr. 7 VOB/B bezieht sich ausschließlich auf fortlaufende Unterbrechungen.
Da es sich bei § 6 Nr. 7 VOB/B um eine Spezialregelung zur Behinderung handelt, ist in allen diesen Fällen unbedingt zu empfehlen, dem Auftraggeber bereits zu Beginn der Unterbrechung eine ordnungsgemäße, schriftliche Behinderungsanzeigen zuzusenden.
Kündigungserklärung
Die nachfolgende Kündigung muss dann zwingend schriftlich erklärt werden. Dies ergibt sich direkt aus § 6 Nr. 7 VOB/B, ist aus Beweisgründen aber ohnehin immer dringend anzuraten.
Kündigungsfolgen
Nach der Kündigung können generell die bereits ausgeführten Leistungen nach den Vertragspreisen abgerechnet werden. Außerdem sind die Kosten zu vergüten, die dem Auftragnehmer bereits entstanden und in den Vertragspreisen des nicht ausgeführten Teiles der Leistung enthalten sind.
Im übrigen ist danach zu differenzieren, wer die Unterbrechung zu vertreten, d.h. zu verantworten hat. Da wir hier die Kündigungsmöglichkeiten des Auftragnehmers erörtern, soll davon ausgegangen werden, dass dieser die Unterbrechung nicht zu vertreten hat. Dann sind ihm auch die Kosten der Baustellenräumung zu vergüten, soweit sie nicht in der Vergütung für die bereits ausgeführten Leistungen enthalten sind.
Hat darüber hinaus der Auftraggeber die hindernden Umstände, die zu der Bauunterbrechung geführt haben, zu vertreten, steht dem Auftragnehmer weiterhin ein Anspruch auf Ersatz des nachweislich entstandenen Schadens zu, wobei bei einem VOB/B-Vertrag der entgangene Gewinn nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Auftraggebers verlangt werden kann. Des weiteren kann dem Auftragnehmer ein Anspruch auf eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB zustehen, der von einem Verschulden seines Auftraggebers unabhängig ist.
Über alle Ansprüche muss der Auftragnehmer jedoch prüfbar abrechnen, was bei einem gekündigten Bauvertrag gar nicht so einfach ist und teilweise selbst gestandene Baubetriebler an den Rand der Verzweiflung bringen kann.
Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht André Bußmann und Klaus Feckler, Köln.
Erschienen im August 2009 bei Campos - Zeitschrift für den Garten- und Landschaftsbau. Campos im Internet.
