Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht
Regelungen zur Abschlagsrechnung - Segen oder Fluch?
Die bisherige gesetzliche Regelung für Abschlagszahlungen war schlicht und ergreifend unbrauchbar. Nach der bis zum 31.12.2008 geltenden Rechtslage sollte man Abschlagszahlungen nur verlangen können, wenn in sich abgeschlossene Teilleistungen vorlagen. Bei strengster Gesetzesauslegung war dies nur dann der Fall, wenn der abzurechnende Leistungsteil bereits vollständig fertig gestellt und unabhängig nutzbar war. In vielen Fällen des Garten- und Landschaftsbaus bestand unter alleiniger Geltung des BGB deshalb faktisch kein Anspruch auf Abschlagszahlungen.
Neuregelung der Abschlagszahlungen
Die Neufassung hat das Ziel, die Defizite der Vorgängerversion zu beseitigen und dem Auftragnehmer schnellere Abschlagszahlungen zu verschaffen. Heraus kam leider eine Regelung, die sicherlich in Teilen eine Besserstellung des Auftragnehmers herbeigeführt hat, in anderen Bereichen jedoch neue Fragen aufgeworfen hat.
Nach der neuen Vorschrift des § 632a BGB kann der Unternehmer von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wir stellen dabei erfreut fest, dass das Kriterium der in sich abgeschlossenen Teilleistung gestrichen wurde. Damit sind Abschlagszahlungen nach der Neufassung des Gesetzes nunmehr besser in den Bauablauf eingegliedert.
Abschlagszahlung nur bei Wertzuwachs
Gerade der Begriff des "Wertzuwachses" kann aber Probleme aufwerfen. So ist es möglich, dass nicht etwa der Eigentümer, sondern beispielsweise dessen Ehegatte oder ein zwischengeschalteter Generalunternehmer den Vertrag abschließt. Der Wertzuwachs tritt dann streng genommen nicht bei dem Besteller, sondern nur beim Grundstückseigentümer ein. Das Gesetz verlangt aber ausdrücklich einen Wertzuwachs bei dem Besteller. Glücklicherweise geht die überwiegende Ansicht in der Fachliteratur derzeit davon aus, dass der Begriff des Wertzuwachses weit auszulegen sein soll. Der Wert lässt sich also nicht nur in einer Steigerung des tatsächlichen Sachwertes messen. Er soll auch dann vorliegen, wenn eine objektive Wertsteigerung vorliegt, die auch dem Besteller - zumindest emotional - zugute kommt. Ob diese Bewertung sich durchsetzt, wird erst die Praxis der Gerichte zeigen.
Probleme beim Rückbau
Was geschieht aber, wenn zunächst Abriss- oder Rodungsarbeiten erfolgen? Häufig kommt dies zunächst einer Wertreduzierung des Grundstücks gleich. Auf die Spitze getrieben könnte dies bedeuten, dass eine echte Wertsteigerung erst in der letzten Phase des Wiederaufbaus festzustellen ist. Dieses Problem wird in der Fachliteratur kaum behandelt. Zumindest nach den Grundsätzen von Treu und Glauben wird man mit guten Argumenten vertreten können, dass die notwendige Wertsteigerung mit dem Rückbau bereits eintritt. Da der Garten von diesem Moment an dem Vertragsziel ständig näher kommt, zeigt sich für den Besteller quasi sofort zumindest eine "emotionale" Wertsteigerung. Erneut bleibt abzuwarten, ob sich die Gerichtspraxis dieser Ansicht anschließt.
Abschlagszahlung bei Mängeln
Voraussetzung für eine Abschlagszahlung ist stets eine vertragsgemäß erbrachte Leistung. Das würde eigentlich bedeuten, dass die Leistung, aufgrund derer eine Abschlagszahlung erfolgen soll, komplett mangelfrei sein muss. Der Gesetzgeber hat dieses Problem gesehen und in § 632a Abs. 1 S. 2 BGB bestimmt, dass die Abschlagszahlung wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden darf. Entsprechend § 641 Abs. 3 BGB, den wir noch genauer behandeln werden, darf der Besteller jedoch im Regelfall das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurückhalten.
Prüfbarkeit
Die Abschlagsrechnung ist nur dann korrekt gestellt, wenn die Leistungen durch eine Aufstellung nachgewiesen sind, die eine „rasche und sichere Beurteilung“ ermöglicht. Die Abschlagsrechnung muss also nach den vertraglichen Leistungen aufgeschlüsselt werden. Die Gerichte werden noch zu klären haben, ob auch Aufmaße, Wiegescheine, etc. beigefügt werden müssen. Zumindest eine Mengenzusammenstellung wird man jedoch übergeben müssen.
Übrigens: Auch bei Pauschalverträgen muss die Prüfbarkeit gewahrt bleiben. Eine Abrechnung von „pauschal 25 % der Gesamtsumme“ wird daher nur funktionieren, wenn eine solche Abrechnungsart zuvor vereinbart war. Anderenfalls wird man den verlangten Abschlag unter Berücksichtigung der erbrachten Leistung näher erläutern müssen.
Sicherheiten
Bei Verträgen mit Verbrauchern, d.h. regelmäßig Privatkunden, kann der Besteller zudem eine Sicherheit in Höhe von 5% des Gesamtauftragsvolumens verlangen, sobald der Unternehmer eine Abschlagszahlung fordert. Dies gilt aber nur dann, wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat. Derzeit wird heftig diskutiert, was genau ein "vergleichbares Bauwerk" sein soll. Zu den vergleichbaren Bauwerken könnten - je nach Ausgestaltung - Ställe oder Gartenhäuser in einer Kleingartenkolonie zählen. Ob beispielsweise Schwimmteiche ebenfalls hierunter fallen, ist ungeklärt, jedoch nicht ganz abwegig. In diesen Fällen wird man also damit rechnen müssen, mit der Anforderung einer Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5% der Gesamtvergütung leisten zu müssen.
Fazit
Auch im Rahmen der Abschlagszahlung müssen wir leider feststellen, dass die neue Gesetzesfassung keineswegs glänzen kann. Erneut sollte der Unternehmer - wie bereits früher empfohlen - frühzeitig darüber nachdenken, eigene Bedingungen mit dem Besteller zu vereinbaren. Nur so kann er die Schwierigkeiten der Gesetzesfassung umgehen.
Lesen Sie in der nächsten Ausgabe: Wann ist die Vergütung fällig? Die Neufassung des § 641 BGB
Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht André Bußmann und Klaus Feckler, Köln.
Erschienen im Februar 2009 bei Campos - Zeitschrift für den Garten- und Landschaftsbau. Campos im Internet.
