Betriebskosten: Phantasieabrechnung wahrt keine Fristen


Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Zahlen des Vorjahres als fiktive Werte für das Abrechnungsjahr ausgewiesen werden, wahrt die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht.
LG Bonn, Urteil vom 08.01.2015 – 6 S 138/14
BGB §§ 556 Abs. 3, 117, 259

Problem/Sachverhalt

Der Vermieter einer Eigentumswohnung erhält von seinem WEG-Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig. Zur Wahrung der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellt der Vermieter deshalb gegenüber seinem Mieter eine formell richtige Betriebskostenabrechnung, in welcher er fiktiv die Kostenansätze des Vorjahres berücksichtigt, worauf er den Mieter in einem Anschreiben ausdrücklich hinweist. Nach Erhalt der Jahresabrechnung des WEG-Verwalters übersendet der Vermieter dem Mieter Monate später eine „korrigierte“, nun unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten erstellte Betriebskostenabrechnung. Der Mieter beruft sich auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB und leistet keine Zahlungen.

Entscheidung

Das Landgericht Bonn verneint einen Zahlungsanspruch des Vermieters. Durch eine „lediglich fristwahrende“ Abrechnung mit bewussten Falschangaben werde die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Dabei könne offen bleiben, ob sich dies aus einer erweiterten Anwendung oder Auslegung von § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ergebe, ob die Abrechnung in analoger Anwendung des § 117 BGB unwirksam sei oder ob sich dieses Ergebnis aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ableiten lasse. Die vom Landgericht zugelassene Revision wurde nicht eingelegt.

Praxishinweis

Der Phantasie von Vermietern bei der Umgehung von Gesetzen sind keine Grenzen gesetzt, mögen die einen sagen. Allerdings ist der Hinweis des Landgerichts Bonn auf „bewusste Falschangaben“ insoweit etwas irreführend, als der Vermieter gegenüber seinem Mieter ja mit offenen Karten gespielt und auf seine fiktive Abrechnungsgrundlage hingewiesen hatte.

Dennoch ist die Entscheidung des Landgerichts natürlich richtig. Völlig zutreffend weist das Gericht darauf hin, dass dann, wenn man die Verwendung fiktiver Angaben in einer Betriebskostenabrechnung zuließe, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB faktisch leer laufen würde, denn dann müssten Vermieter sich keine Gedanken mehr über eine zeitnahe Abrechnung machen, sondern könnten vor Ablauf der Jahresfrist einfach eine Abrechnung mit beliebigen, natürlich möglichst hohen Kosten vorlegen und im Anschluss in Ruhe und ohne Zeitdruck innerhalb der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB die „richtige“ Abrechnung nachholen.

Umgekehrt darf man das Dilemma, in welchem sich ein Vermieter befinden kann, wenn er die Jahresabrechnung seines WEG-Verwalters nicht rechtzeitig erhält oder aus anderen, nicht von ihm selbst verschuldeten Gründen die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellen kann, nicht unterschätzen. Der auch vom Landgericht Bonn aufgezeigte Weg über § 556 Abs. 3 Satz 3 2. Halbsatz BGB ist äußerst steinig, der vom Vermieter zu erbringende Nachweis, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, schwierig zu führen. Gerade im Bereich des Bestehens von bzw. der Zurechnung eventuellen Fremdverschuldens bei einer Sondereigentums- oder WEG-Verwaltung sind noch viele Fragen ungeklärt (vgl. z.B. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB RN 463-468; Schmid in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 RN 55-57), so dass der Vermieter sowohl in tatsächlicher, als auch in rechtlicher Hinsicht große Schwierigkeiten zu überwinden hat, um eine verspätete Abrechnung rechtfertigen zu können.

Erschienen im Juli 2014 bei IMR 07/2014. IMR im Internet.