Eine Brandstiftung an einem Pkw eines Mitmieters hat hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis und rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Dies gilt auch bei Schuldunfähigkeit des Mieters.
Problem/Sachverhalt
Der schon seit längerem unter Betreuung stehende Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus steckt das auf einem Parkplatz vor dem Haus stehende Auto eines Mitmieters in Brand. Der Vermieter kündigt daraufhin das Mietvertragsverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Im anschließenden Räumungsklageverfahren beruft sich der Mieter darauf, er habe in einem wahnhaften Zustand schuldlos gehandelt. Es habe keinen Zusammenhang zwischen der – als solche unstreitigen – Brandstiftung und dem Mietvertragsverhältnis gegeben und es sei auch niemals eine Gefährdung des Mietobjektes oder seiner Bewohner eingetreten. Das Amtsgericht weist die Klage ab, woraufhin der Vermieter in Berufung geht.
Entscheidung
Das Landgericht hebt das Urteil des Amtsgerichts auf und gibt der Klage statt.
In der Brandstiftung des Mieters lag ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Es habe ein ausreichender Zusammenhang mit dem Mietverhältnis bestanden, da der Parkplatz, auf dem der Pkw in Brand gesetzt worden war, zu dem Miethaus gehörte und dementsprechend von den Mietern genutzt werde.
Es komme nicht darauf an, ob das in Brand gesetzte Fahrzeug hätte explodieren oder der Brand auf das Wohnhaus hätte übergreifen können. Der Mieter habe gezeigt, dass er zu aggressivem, gemeingefährlichen Verhalten neigt. In dieser Situation müsse der Vermieter nicht zuwarten, bis die Mietsache als solche tatsächlich beschädigt oder zerstört wird. Vielmehr genüge die große und berechtigte Sorge um die Sicherheit der Mieter, um es dem Vermieter unzumutbar zu machen, das Mietvertragsverhältnis fortzusetzen.
Dies gelte unabhängig davon, ob der Mieter bei der Brandstiftung möglicherweise schuldunfähig war, denn die Umstände, die für die Schuldunfähigkeit des Mieters angeführt wurden, begründeten gerade dessen besondere Gefährlichkeit.
Praxishinweis
Für die Frage, wann ein Fehlverhalten eines Mieters einen hinreichenden räumlichen oder sachlichen Bezug zu einem Mietvertragsverhältnis hat, welcher dessen Kündigung rechtfertigen kann, existieren keine klaren rechtlichen Vorgaben. Vorliegend hatte der Mieter selbst vorgetragen, dass die Brandstiftung deshalb an dem PKW eines Mitmieters erfolgt war, weil er sich von diesem wahnhaft verfolgt fühlte. Außerdem befand sich der Parkplatz, auf dem das Fahrzeug stand, räumlich direkt neben dem Mietshaus und war vom öffentlichen Verkehrsraum durch Schranken abgetrennt und somit eindeutig dem Mietobjekt zugeordnet. Es entspricht einhelliger Auffassung, dass ein Verschulden des Mieters (oder des Vermieters) trotz des ausdrücklichen Verweises in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darauf, dass „insbesondere“ ein Verschulden der Vertragsparteien in die dortige Abwägung einfließen muss, nicht zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes in diesem Sinne ist (z.B. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 543 RN 6, 12; Ehlert in BeckOK BGB, Stand 01.08.2012, § 543 RN 6, 37).
Erschienen im Februar 2018 bei IMR 02/2018. IMR im Internet.