Feuchtigkeitsschäden: Nachweis falschen / richtigen Heiz- und Lüftungsverhaltens


Ist ein baulicher Mangel als Ursache von Feuchtigkeitsschäden ausgeschlossen, kann auch dann, wenn aktuelle Untersuchungen kein falsches Nutzerverhalten belegen, aus den konkreten Mangelsymptomen auf entsprechendes Fehlverhalten der Mieter in der Vergangenheit geschlossen werden.

AG Köln, Urteil vom 26.08.2011 – 221 C 341/10

Problem/Sachverhalt

Die klagenden Mieter fordern vom Vermieter die Beseitigung von Feuchtigkeits- und Schimmelbildung an den seitlichen Rändern des Badezimmerfensters sowie der Silikonabdichtung und der Fugen der Duschkabine. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellt fest, dass keine Baumängel vorliegen. Falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten der Mieter kann er während der von ihm durchgeführten, dreiwöchigen Messungen ebenfalls nicht feststellen; allerdings stellen Art, Lage und Ausmaß der Mängel aus seiner Sicht ein Indiz für falsches Nutzerverhalten in der Vergangenheit dar.

Entscheidung

Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen kommt das Gericht zur Überzeugung, dass die Schimmelschäden im Badezimmer von den Mietern zu verantworten sind und weist die Klage deshalb ab. Aufgrund von Erfahrungssätzen könne aus den typischen Schadenssymptomen auf entsprechendes Fehlverhalten der Mieter geschlossen werden.

Praxishinweis

Ein typischer Sachverhalt. Der Mieter führt die Schimmelbildung auf bauliche Mängel zurück; der Vermieter behauptet falsches Heiz- und Lüftungsverhalten.

Auch wenn dem insoweit für seine fehlende Verantwortlichkeit beweisbelasteten Vermieter der Nachweis gelingt, dass kein Baumangel vorliegt, kann der Mieter sich durch den Nachweis korrekten Nutzerverhaltens entlasten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl., § 536 BGB RN 452 f.). Wenn der Sachverständige im Rahmen des Verfahrens das Raumklima über einen längeren Zeitraum misst, wird aber zumindest der anwaltlich gut beratene Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten während dieses Zeitraums entsprechend ausgestalten. Für die Vergangenheit lassen sich Feststellungen zum korrekten Heiz- und Lüftungsverhalten jedoch regelmäßig nicht mehr treffen.

Obwohl der Mieter in dieser Situation regelmäßig den von ihm zu erbringenden Nachweis korrekten Nutzerverhaltens in der Vergangenheit schuldig bleibt, neigen die Gerichte dazu, aus dem aktuell festgestellten Nutzerverhalten auf die Vergangenheit zu schließen und zulasten des Vermieters zu entscheiden. Ein non-liquet soll sich zu Lasten des Vermieters auswirken (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Kap.VIII RN 169, 172). Umso erfreulicher ist es, wenn Gerichte wie vorliegend das Amtsgericht Köln auch einmal den Mut haben, aufgrund klarer Indizien auf ein fehlerhaftes Nutzerverhalten der Mieter in der Vergangenheit zu schließen.

Erschienen im Juni 2014 bei IMR 06/2014. IMR im Internet.