Gesetzesvorhaben – Was das neue Bauvertragsrecht bringen wird (2)


Bestrebungen, erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch ein eigenes Bauvertragsrecht einzugliedern, sind seit längerem im Gange. Jetzt aber nimmt das neue Gesetz deutliche Formen an. Ziel der Regierungskoalition ist es, noch in dieser Legislaturperiode das neue Bauvertragsrecht zu verabschieden. Die Beschreibung der Änderungen im Gesetz ist sehr umfangreich. Dies ist die Fortsetzung aus DEGA 7/2016.

Die Regelungen zum Bauvertrag beginnen sodann mit einer Definition desselben, die ausdrücklich auch Außenanlegen umfasst (§ 650a BGB (E)). Nachträge waren bislang im BGB gar nicht geregelt. Man ging gemeinhin davon aus, dass solche im reinen BGB-Vertrag auch nur bei Zustimmung beider Parteien möglich sein sollten. Dies soll sich nun durch ein Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB (E) ändern. Die Vorschrift ist dabei in mehrere Unterebenen gegliedert. Nach § 650b Abs. 1 BGB (E) soll bei gewünschten Änderungen zunächst ein Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Vergütung angestrebt werden. Der Unternehmer soll dann verpflichtet sein, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Stammt aber die Planung von einem Dritten, soll von Ihnen die Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung erst dann verlangt werden können, wenn Ihnen für die fraglichen Leistungen eine Planung vorgelegt wurde. Nun kann es natürlich sein, dass eine Einigung zwischen den Parteien nicht erzielt wird. Dann soll der Besteller nach § 650b Abs. 2 BGB (E) eine einseitige Anordnung treffen können, wobei Sie verpflichtet sind, dieser Anordnung nachzukommen. Für den Fall aber, dass keine notwendige Änderung vorliegt, gilt dies nur dann, wenn Ihnen die Ausführung zumutbar ist. Zu Recht stellen Sie nun sicher die Frage, was dann mit Ihrer Vergütung ist. Dies regelt § 650c BGB (E). Die Höhe des Vergütungsanspruchs soll sich zunächst nach dem vermehrten oder verminderten Aufwand und insofern nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermitteln. Einen gewissen Vorteil gibt es dann, wenn Sie eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt haben. Dann nämlich wird vermutet, dass eine auf Basis dieser Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung korrekt ist.

Zahlung erzwingen
Was geschieht nun aber, wenn man sich nicht einigen kann und der Kunde auch das Nachtragsangebot bzw. den darin enthaltenen Preis als nicht gerechtfertigt ansieht? Dann können Sie innerhalb der Abschlagszahlungen dennoch eine Abrechnung und Zahlung erzwingen: Der Auftraggeber soll dann nämlich immerhin 80 % der in dem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen können. Die volle Vergütung wird dann in der Schlussrechnung angesetzt.
Oben haben wir bereits mitgeteilt, dass § 648a BGB in den bauvertraglichen Teil rutschen wird, nämlich in § 650i BGB (E). Sie entspricht im Wesentlichen der aktuellen Fassung des § 648a BGB. Eine Besonderheit soll sich aber ergeben: Nach § 650e Abs. 6 Nr. 2 BGB (E) sollen die Regelungen zur Bauhandwerkersicherung dann keine Anwendung finden, wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag handelt. Liegt kein solcher Verbraucherbauvertrag vor, müsste also die Regelung der Bauhandwerkersicherung auch ohne besondere Vereinbarung gegenüber einem Verbraucher durchsetzbar sein.

Wann ist es ein Verbrauchervertrag?
Wann ein Verbraucherbauvertrag nun vorliegt, richtet sich nach § 650h BGB (E). Danach sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Es drängt sich förmlich die Frage auf, ob die typischen Leistungen des Landschaftsbaus unter den Begriff des „Gebäudes“ zu subsumieren sind. In § 94 BGB wird das „Gebäude“ auch aktuell erwähnt. Tatsächlich wird die Definition relativ weit gezogen. So sollen unter anderem auch größere Mauern oder Gewächshäuser darunter fallen. Selbst Fertighäuser für Gartenwerkzeuge oder Pavillonaufbauten werden mitunter dem Begriff zugeordnet. Auf der anderen Seite wird vertreten, dass Einfriedungsmauern oder Zäune nicht unter den Begriff des Gebäudes fallen. Vegetationstechnische Arbeiten und Erdarbeiten werden allerdings nicht als „Gebäude“ anzusehen sein. Bei Pflaster- und Plattenarbeiten gehen wir derzeit auch davon aus, dass der Gebäudebegriff nicht erfüllt sein wird. Im Ergebnis wird man hier abwarten müssen, wie die Rechtsprechung den Begriff ausbildet und ob die Neuanlage eines Gartens vielleicht sogar als Umbaumaßnahme an einem Gebäude angesehen wird, was wir angesichts der Formulierung jedoch als eher weit hergeholt ansehen. Läge durch die Zuordnung zu einem Gebäude ein Verbraucherbauvertrag vor, würde man eine Sicherheit nur erlangen können, wenn man dies vereinbart hätte; nach § 650l Abs. 4 BGB (E) wäre diese, wenn man parallel dazu Abschlagsrechnungen stellte, auf einen Vergütungsanspruch zu begrenzen, der den Umfang der nächsten Abschlagszahlung beinhaltet oder 20 % der vereinbarten Vergütung nicht übersteigt.

Weitere Pflichten im Falle des Verbrauchervertrags
Sollte Ihr Vertrag tatsächlich dem Verbraucherbauvertrag unterfallen, so wären damit weitere Pflichten des Unternehmers und Rechte des Verbrauchers verbunden, auf die wir nur kurz eingehen wollen: So hat in jedem Falle, was jedoch bereits aktuell für den Landschaftsbauvertrag im Verbraucherbereich gilt, eine Information über die Einzelheiten des Vertragsinhalts zu erfolgen (§ 650i und j BGB (E)). Zudem soll dem Verbraucher im Rahmen des Verbraucherbauvertrages ein Widerrufsrecht auch dann zustehen, wenn kein außerhalb der Geschäftsräume geschlossener Vertrag vorliegt (§ 650k BGB (E)). Weiter können Abschlagszahlungen nur solange verlangt werden, bis 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen erreicht sind (§ 650l Abs. 1 BGB (E)). Schließlich muss dem Verbraucher mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit i. H. v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung übergeben werden (§ 650l Abs. 2 BGB (E)).
Es wird nun abzuwarten sein, ob und in welchen Bereichen Änderungen formuliert werden. Im Ergebnis werden wir jedoch damit rechnen müssen, dass die vorgestellten Änderungen im Wesentlichen umgesetzt werden. Dies wird voraussichtlich bereits im Jahr 2017 der Fall sein. Bei einer Gesamtschau zeigt sich, dass die Vorteile für den Auftragnehmer durchaus überwiegen dürften.

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So viel Glamour hätten Sie uns gar nicht zugetraut. Bei den Reichen und Schönen taucht plötzlich Ihr dröger Rechtsanwalt auf und erzählt etwas von den Hochburgen der Casinos.

Tatsächlich beinhaltet ein solch spezieller Vergleich eine Art Wette: Hiermit erklärt der Gläubiger, also derjenige, der Geld haben will, dass er auf einen Teil seiner (angeblichen) Forderung verzichtet, wenn der Schuldner einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten (meistens nahe liegenden) Datum zahlt. Der Schuldner verpflichtet sich für den Fall, dass er diese Zahlung nicht exakt pünktlich und vollständig leistet, den ungekürzten Gesamtbetrag der vom Gläubiger behaupteten Forderung zu zahlen.

Solche Vergleiche werden gerne geschlossen, wenn der Schuldner (möglicherweise) nur wenig oder gar kein Geld hat und ein langer, kostenaufwändiger Prozess droht, an dessen Ende zwar vielleicht ein klagestattgebendes Urteil steht, der Gläubiger seine Forderung aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners aber nicht eintreiben kann. In diesem Fall ist der Gläubiger häufig bereit, lieber kurzfristig weniger Geld zu akzeptieren, als darauf zu hoffen, in ferner, unbestimmter Zukunft mehr Geld zu erhalten. Für den Schuldner bietet sich die Chance, durch kurzfristige Ausschöpfung aller zur Verfügung stehenden Mittel einen erheblichen Teil der gegen ihn gerichteten Ansprüche durch Zahlung einer im Vergleich zum Gesamtbetrag deutlich reduzierten Summe endgültig loszuwerden.

Wie Sie sehen, bleibt bei solch nüchterner Betrachtung wenig Glanz und Glamour übrig.

Erschienen im August 2016 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.