Rechtsanwälte Miet- und Immobilienrecht

Begrenzung der Mieterhöhung wegen Heizenergiesparmaßnahmen gemäß § 3 MHG - eine Fehlentwicklung?

Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG kann der Vermieter die Miete u. a. auch dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.

Mit dieser im Jahr 1978(1) eingeführten Vorschrift hat der Gesetzgeber dem immer deutlicher werdenden Bedürfnis eines bewußteren und maßvolleren Umgangs mit Energie im Hinblick auf die durch den Verbrauch entstehenden Umweltschäden und der Knappheit von fossilen Brennstoffen Rechnung getragen.(2) Für den Vermieter sollte ein Anreiz geschaffen werden, den Energieverbrauch des von ihm vermieteten Objektes zu senken, indem er einen Teil der Kosten für die entsprechenden Maßnahmen auf die Mieter umlegen kann.(3)

I. Herausbildung der 200 %-Grenze
1. Nachdem in dem ursprünglichen Entwurf des MHG noch eine 10%ige Kappungsgrenze für die Mieterhöhung gemäß §3 MHG vorgesehen war,(4) hat sich der Gesetzgeber in der endgültigen Fassung der Vorschrift gegen eine solche Kappungsgrenze entschieden.(5)

Die Umlage der gesamten Kosten der meist relativ teuren Maßnahmen auf die Mieter gemäß §3 Abs. 1 Satz 1 MHG ohne Begrenzung begegnete jedoch schon bald Bedenken, denn die Mieterhöhung konnte im Einzelfall die für den Mieter tatsächlich spürbare Einsparung an Heizkosten um ein Vielfaches übersteigen.

Das OLG Karlsruhe legte, nachdem es bereits entschieden hatte, daß die Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG ihre Grenze an der Vorschrift des § 5 WiStG findet,(6) in einem weiteren Rechtsentscheid vom 20.9.1984(7) die Grundsätze für die Begrenzung von Mieterhöhungen wegen Heizenergie-
einsparungsmaßnahmen aus Wirtschaftlichkeitserwägungen fest. Hiernach darf "trotz der über die eigenen Interessen hinausgehenden volkswirtschaftlichen und energiepolitischen Bedeutung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie bei ihrer Vornahme der Boden der Wirtschaftlichkeit nicht verlassen werden und neben dem erzielbaren Einsparungseffekt an Heizenergie muß auch die konkrete Auswirkung auf die einzelnen Mieter berücksichtigt werden". Dementsprechend sei eine Mieterhöhung nach §3 MHG wegen Heizenergieeinsparungsmaßnahmen für den Mieter auf ein zumutbares Maß zu begrenzen, wobei die Maßnahmen für den einzelnen Mieter nicht rentabel zu sein brauchen und mit Ihnen keine Verbesserung des Wohnwertes verbunden sein muß, wenn die erzielte Einsparung von Heizenergie nur wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zu Gute kommt.

Diese Feststellungen haben in der Rechtsprechung und im Schrifttum umfassende Zustimmung gefunden.(8) Zur Höhe der Begrenzung stellte das OLG Karlsruhe fest, daß, abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des §5 WiStG, keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze bestehe. Maßgebend seien vielmehr jeweils die Verhältnisse des Einzelfalles. Die Zumutbarkeitsgrenze könne überschritten sein, wenn eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erzielt werde, die Kosten der baulichen Maßnahme aber so erheblich sind, daß die Mietzinserhöhung die Einsparung an Heizöl um mehr als 200 % übersteigt.

2. Im Anschluss an diesen Rechtsentscheid haben das LG Freiburg,(9) das LG Aachen,[10] das LG Hamburg,(11) das LG Berlin,(12) das AG Braunschweig(13) und das AG Bremerhaven(14) ebenfalls festgestellt, dass eine Mieterhöhung wegen heizenergieeinsparenden Modernisierungsmaßnahmen auf das Doppelte der tatsächlich für den Mieter erzielten Heizkostenersparnis zu beschränken sei.

Die Rechtsprechung zur "200 %-Grenze" fand breite Zustimmung
im Schrifttum.(15)

Auch das LG Köln hat noch kürzlich entschieden, dass "zu Recht mit der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung und im Schrifttum die gemäß §3 MHG berechtigte Mieterhöhung auf 200 % des Betrages anzusetzen sei, der durch die Heizenergieeinsparungsmaßnahme an Heizkosten durch den Mieter eingespart werden kann".(16)

Die herrschende Meinung und Rechtsprechung legt also kategorisch die Grenze der Zumutbarkeit der Umlegung von Kosten für die Durchführung von Heizenergieeinsparungsmaßnahmen durch den Vermieter auf das Doppelte der tatsächlich für den Mieter erzielten Heizenergieeinsparung fest. Zweifel an der Festlegung dieser Fixgrenze sind, soweit ersichtlich, von keinem Autor oder Gericht geäußert worden.

II. Kritik an der herrschenden Meinung
Obwohl eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß §3 MHG wegen Heizenergieeinsparungsmaßnahmen aus den richtigen Erwägungen des OLG Karlsruhe erforderlich und zweckmäßig ist, (17) ist die nunmehr herrschende Ansicht bezüglich einer fixen Obergrenze von 200 % der tatsächlich erzielten Heizenergieeinsparungskosten abzulehnen.

1. Zunächst unterliegt die herrschende Meinung bereits einer Fehlinterpretation des bereits zitierten Rechtsentscheides des OLG Karlsruhe.(18)

In diesem Rechtsentscheid hat das OLG Karlsruhe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze für den Anspruch auf eine Mieterhöhung gemäß §3 MHG wegen baulichen Änderungen zur Einsparung von Heizenergie besteht. Hierzu führte das OLG Karlsruhe (zutreffenderweise) aus, dass etwa eine Beschränkung auf den Betrag, der für die einzelnen Mietwohnungen einzusparenden Heizkosten deshalb nicht bestehe, weil ein Mehr- oder Minderverbrauch ganz andere, von der vorgenommenen baulichen Maßnahme unabhängige Ursachen haben könne. Weiterhin könne eine feste Kappungsgrenze auch deshalb nicht festgelegt werden, weil der Gesetzgeber im Gegensatz noch zum Regierungsentwurf eine solche nicht in das Gesetz übernommen habe.

Im Anschluss hieran hat das LG Freiburg(19) festgestellt, dass ein die tatsächliche Heizkosteneinsparung um das Doppelte übersteigender Mieterhöhungsbetrag als gerade noch akzeptabel erscheine und eine weitere Erhöhung für den Mieter unzumutbar sei. Das LG Freiburg sprach also noch nicht von einer allgemeinverbindlichen Regel, betonte jedoch auch nicht das Vorliegen einer Einzelfallentscheidung.

Das LG Aachen(20) führte dann bereits aus, daß "die einseitige Mieterhöhung nach heizenergieeinsparenden Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich auf das Doppelte des Einsparungsbetrages zu begrenzen sei", wobei es Bezug auf eine "durchaus als herrschend zu bezeichnende Auffassung" nahm und hierzu das OLG Karlsruhe, das LG Freiburg sowie die Kommentare von Emmerich/Sonnenschein und Bub/Treier zitierte.

Mit ähnlichen Begründungen gingen dann auch das LG Hamburg,(21) das LG Berlin,(22) das AG Braunschweig,(23) das AG Bremerhaven(24) und zuletzt auch das LG Köln(25) von einer Begrenzung auf das Doppelte der Geldersparnis des Mieters aus. Hierzu verweisen die Gerichte einerseits auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe und andererseits auf die (mittlerweile) herrschende Meinung.

Auch im Schrifttum fand keine Auseinandersetzung mit der Frage, bei welcher Höhe die (allgemein anerkannte) erforderliche Begrenzung der Mieterhöhung vorzunehmen sei, statt. In den erstmalig nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe erschienenen Kommentierungen wird die "200 %"-Begrenzung, teilweise bereits als herrschende Meinung, vorausgesetzt.(26) Auch Blümmel, (27) der sich – soweit ersichtlich - als Einziger gegen den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe wendet, kritisiert lediglich die grundsätzliche Begrenzung, setzt sich aber mit der Höhe nicht auseinander.

Während also das OLG Karlsruhe noch ausdrücklich von einer Einzelfallentscheidung sprach und darauf hinwies, daß keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze besteht, hat sich in Rechtsprechung und Schrifttum in Verkennung der Aussage des OLG eben eine solche Obergrenze etabliert. Dabei findet keine Auseinandersetzung mit der Frage, warum gerade diese Fixgrenze festgelegt werden soll, statt. Die Argumentation beschränkt sich jeweils auf die Gründe, warum überhaupt eine solche Grenze festzulegen ist. Die Höhe wird dann unter Bezugnahme auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe bzw. die anderen Gerichte und Autoren, die ebenso schmerzlich entsprechende Erwägungen vermissen lassen, bestimmt.

2. Die Festlegung einer prozentualen fixen Obergrenze ist auch inhaltlich abzulehnen.

a) Zunächst kann eine solche Grenze bereits deshalb nicht sinnvoll fixiert werden, weil, wie auch das OLG Karlsruhe in seinem RE(28) feststellt, die tatsächliche Heizkostenersparnis des jeweiligen Mieters, d.h. dessen Mehr- oder Minderverbrauch an Heizenergie, von der durchgeführten Energieeinsparungsmaßnahme unabhängige Ursachen hat, die einen viel stärkeren Einfluss auf den Energieverbrauch nehmen. So haben verschiedene Mieter bzw. Mietparteien aus unterschiedlichen Gründen (erhöhter Wärmebedarf wegen kleiner Kinder, Nutzung der Wohnung nur abends bei ganztägiger Abwesenheit wegen Berufstätigkeit, u. a.) verschiedenen Wärmebedarf, so daß sich die individuelle Ersparnis stark unterschiedlich darstellt. Sollte allein hierauf abgestellt werden, so könnten sich innerhalb desselben Objektes bei identischen Wohnungen (z. B. auf mehreren Etagen) ganz unterschiedliche Ergebnisse bezüglich der Zulässigkeit von Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG ergeben. Dies widerspricht jedoch der Festlegung einer allgemein verbindlichen Obergrenze.

Weiterhin wird die (in DM zu bemessende) tatsächliche Heizkostenersparnis auch in ganz erheblichem Maße von dem Preis des jeweiligen Heizenergieträgers beeinflusst. Demnach ergibt sich je nach der Preisentwicklung auf dem Markt eine unterschiedliche Höhe der gerade noch zulässigen Mieterhöhung, die sich fast wöchentlich verändern kann, wobei die Schwankungen angesichts des sensiblen Marktes sehr groß sein können.

Vor dieses Problem und die Frage der Prognostizierbarkeit der entsprechenden Preisentwicklung sah sich auch das LG Berlin(29) gestellt. Die Kompliziertheit der Erwägungen des LG Berlin dazu, welcher Ölpreis der Berechnung der Heizkostenersparnis zugrunde gelegt werden durfte, zeigt auf, dass eine befriedigende Lösung nicht mittels der von der herrschenden Meinung propagierten Fixgrenze gefunden werden kann.

Folgt man aber der herrschenden Meinung, ist es dem einzelnen Mieter ohne weiteres möglich, durch verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten die Zulässigkeit einer Mieterhöhung zu manipulieren.

Schließlich wird der tatsächliche Heizenergiebedarf auch stark von den jeweiligen Witterungsverhältnissen beeinflußt. So besteht etwa in einem Jahr mit einem sehr kalten Winter ein erhöhter Energiebedarf. Dementsprechend wäre in einem solchen Jahre eine stärkere tatsächliche Heizkostenersparnis durch die jeweilige Maßnahme zu erzielen, so daß dann eine umfangreichere Mieterhöhung gemäß §3 MHG möglich wäre.

Insgesamt beeinflussen die oben genannten Faktoren sogar den tätsächlichen Heizenergieverbrauch in weitaus stärkerem Maße als übliche Wärmedämmaßnahmen oder andere Unternehmungen zur Einsparung von Heizenergie seitens des Vermieters.

b) Im übrigen widerspricht die Festlegung der Fixgrenze dem Willen des Gesetzgebers, der mit der Einführung der Vorschrift des §3 Abs. 1 Satz 1 MHG zum Ausdruck gebracht hat, daß er Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie fördern will(30) und daß er eine feste Kappungsgrenze nicht für erforderlich hält (vgl. oben). Auch durch eine Vielzahl anderer gesetzlicher Vorschriften, beispielsweise die ständige Neufassung der Wärmeschutzverordnung, hat er mehrfach zum Ausdruck gebracht, wie wichtig ihm die Einsparung von Energie ist.(31)

aa) Bauliche oder andere Wärmedämmaßnahmen verursachen aber stets einen ganz erheblichen Kostenaufwand. Müßte der Vermieter und Bauherr immer darauf achten, daß er nur Maßnahmen ausführt, die auch tatsächlich innerhalb der oben genannten Grenzen für den Mieter in einer Heizkostenersparnis spürbar sind, so brauchte er gar keine entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, da diese bei den heutigen Preisen des Bauhandwerkes unmöglich erreichbar wären. Die Durchführung umfangreicher baulicher Modernisierungsmaßnahmen wäre aufgrund der stark begrenzten Umlegbarkeit stets für den Vermieter mit hohen Verlusten verbunden. Dies ergab sich beispielsweise eindrucksvoll in dem zuletzt vom LG Köln am 29.1.1998 entschiedenen Fall:(32)

Hier hatte die klagende Vermieterin Kosten in einer Gesamthöhe von über 400 000,- DM zur Wärmedämmung des Objektes aufgewandt. Der unter Berücksichtigung der fixen Obergrenze von 200 % errechnete zusätzliche monatliche Mietzins betrug für die Wohnung der beklagten Mieterin etwa 0,21 DM/m² und Monat. Für das gesamte Mietobjekt ergab sich eine monatliche Mietmehreinnahme von 362,25 DM, also eine jährliche Mietmehreinnahme i.H.v. 4 347,05 DM. Unter Zugrundelegung dieser Zahlen hätte sich die gesamte Maßnahme für den Vermieter erst in 93 Jahren rentiert, wobei die Finanzierungskosten für die baulichen Maßnahmen noch gar nicht berücksichtigt sind. Faktisch hatten die Mieter lediglich einen Anteil von etwas mehr als einem Prozent der Kosten für die bauliche Maßnahme pro Jahr zu tragen.

Demzufolge würde ein nur ansatzweise wirtschaftlich denkender Vermieter diese vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschten Maßnahmen nicht durchführen, sondern sich auf die allernotwendigsten Maßnahmen beschränken.

bb) Hiergegen sprechen auch nicht die Erwägungen des LG Aachen(33) und des AG Braunschweig,(34) die hierzu ausführen, daß eine über die starre Grenze des Doppelten der rechnerischen Ersparnis hinausgehende Umlegung der Maßnahme eine einseitig zum Vorteil des Vermieters hinausgehende Regelung sei, da dieser im Ergebnis eine bestandserhaltende und bestandsverbessernde Maßnahme ausführe, die das ihm gehörende Haus im Wert verbessere.

Diese Ausführungen sind rechtsirrig, weil übersehen wird, daß die entsprechenden Wertverbesserungen des Mietobjektes für den Vermieter ausschließlich über die Mieteinnahmen realisierbar sind. Wenn ihm dies jedoch von der herrschenden Meinung durch die starre Begrenzung der Mieterhöhung auf 200% der tatsächlichen Heizkostenersparnis unmöglich gemacht wird, bleibt von der ins Feld geführten Wertverbesserung des Eigentums des Vermieters nichts übrig.

Diese Wertverbesserung ist dann auch nicht durch einen etwaigen Verkauf des Mietobjektes realisierbar. Der Käufer eines Mietobjektes beurteilt dessen Wert in erster Linie danach, welche Mieteinnahmen er erzielt.(35) Demzufolge schlagen sich Modernisierungsmaßnahmen auch nur dann in dem Kaufpreis eines Mietobjektes nieder, wenn sie durch Umlegbarkeit auf den Mieter greifbare Gewinne erbringen.

cc) Die mit den durchgeführten Maßnahmen zusätzliche allgemeine Wohnwertverbesserung des Mietobjektes führt auch nicht zu einer weiteren Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 2 MHG.

Zunächst ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG bereits deshalb irrelevant für die Prüfung der Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach §3 MHG, weil die Mieterhöhungen nach §§2 MHG und 3 MHG aufgrund der klaren Gesetzesfassung streng voneinander zu trennen sind.(36) Beide Mieterhöhungen können getrennt voneinander und nebeneinander geltend gemacht werden. Für die Entscheidung der Frage, ob eine Mieterhöhung nach §3 MHG wegen Maßnahmen zur Modernisierung bzw. zur Heizkostenersparnis auf einen bestimmten Höchstbetrag zu begrenzen ist, darf also die Frage, ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung nach §2 MHG durchgeführt werden kann oder durchgeführt wurde, keine Rolle spielen, denn damit würden in unzulässiger Weise beide Mieterhöhungsverfahren miteinander vermengt.

Im übrigen wird eine Mieterhöhung nach § 3 MHG von einer evtl. darauffolgenden Mieterhöhung nach § 2 MHG "aufgesogen"(37), so daß eine zusätzliche Realisierung oder Umlegung der dem Vermieter entstandenen Kosten nicht erfolgt.

dd) Die Festlegung einer Fixgrenze läßt sich auch nicht durch Erwägungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Vertretbarkeit ("Gebot der Wirtschaftlichkeit") begründen.

Die herrschende Meinung räumt nämlich - zu Recht - ein, daß die einzelnen Heizenergieeinsparungsmaßnahmen für den jeweiligen Mieter nicht rentabel zu sein brauchen, wenn die erzielte Einsparung von Heizenergie wesentlich und von Dauer ist.(38)

Bei der Feststellung, ob eine Maßnahme dem "Gebot der Wirtschaftlichkeit" noch entspricht, spielen also nicht nur streng wirtschaftliche Vergleiche von Ausgaben und Einnahmen, sondern auch andere Faktoren eine Rolle, wie etwa die Frage, ob die Einsparung von Heizenergie der Allgemeinheit zu Gute kommt.(39)

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß auch private Hauseigentümer, die nicht Vermieter oder Mieter sind, nicht stets nur streng wirtschaftlich denkend Wärmedämmaßnahmen durchführen oder ihr Haus dementsprechend errichten. Vielmehr spielt auch das sich mehr und mehr durchsetzende ökologische Bewusstsein in Bezug auf den Umweltschutz und den sorgsamen Umgang mit Energieträgern eine Rolle.

c) Insgesamt würde ein Festhalten an der Fixgrenze von 200 % der tatsächlich eingesparten Heizkosten des jeweiligen Mieters dazu führen, daß die Vorschrift des §3 MHG in der Alternative der Einsparung von Heizenergie zu einer inhaltsleeren Hülle verkäme. Es besteht die Gefahr, daß die Vermieter versuchen, die entsprechenden Maßnahmen unter "allgemeine Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG" zu fassen, um der durch die Rechtsprechung festgelegten Fixgrenze zu entgehen und doch einen darüber hinausgehenden Teil ihrer Kosten umlegen zu können.

Aber auch sonst wäre das Mieterhöhungsverfahren nach §3 MHG für den Vermieter keine interessante Alternative zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG. So sind die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung mit teilweiser Zustimmung durch die Literatur an die Begründung einer Mieterhöhung wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gemäß § 3 MHG stellt, unangemessen hoch.(40) Es wird verlangt, daß der Vermieter in einem Prozeß substantiiert darlegt, wie hoch die tatsächlichen Einsparungen von Heizkosten für den jeweiligen Mieter sind.(41) Dies erfordert die Einholung eines Sachverständigengutachtens bereits vor einem Prozeß, denn nur auf der Grundlage eines solchen Gutachtens kann ein Vermieter substantiierte Angaben über die tatsächliche Heizkostenersparnis eines Mieters machen.(42) Angesichts des erheblichen Kostenaufwandes hierfür und der nachträglich minimalen Mieterhöhung wäre diese für den Vermieter noch unattraktiver, so daß er von vorneherein auf das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG abstellen würde.(43)

d) Nach alledem vereitelt die von der herrschenden Meinung und Rechtsprechung propagierte Fixgrenze die gesetzlichen Ziele der Vorschrift des §3 Abs. 1 Satz 1 MHG in der Alternative der Heizenergieeinsparungsmaßnahmen und ist daher abzulehnen.

III. Lösungsansätze
Es ist vielmehr stets eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen. Hierbei sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

1. Die tatsächliche effektive Steigerung der Miete im Einzelfall. Beispielsweise handelte es sich bei der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung nach §3 MHG im Falle des RE des OLG Karlsruhe(44) um eine tatsächliche Steigerung der Miete um etwa 42 %. Daß diese Anhebung überhöht ist, ergibt sich bereits aus dem Rechtsgedanken der Kappungsgrenzen des § 2 MHG, die den Mieter vor einem zu plötzlichen Anstieg der Miete schützen sollen. Es ist also die tatsächliche Mehrbelastung des einzelnen Mieters zu überprüfen, diese an der bereits vorher geschuldeten Miete zu messen und in ein prozentuales Verhältnis zu setzen, um den Rechtsgedanken der Kappungsgrenzen des MHG Rechnung zu tragen.

Dies entspricht auch dem Hauptargument, das stets für die Begrenzung der Mieterhöhung gemäß §3 MHG ins Feld geführt wird. Nicht umsonst taucht hier regelmäßig der Begriff der "Zumutbarkeit" für den jeweiligen Mieter auf. Die Zumutbarkeit kann jedoch, abhängig von der bisherigen Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete, sehr unterschiedlich sein.

2. Weiterhin sind die Grenzen des § 5 WiStG und des § 291 StGB (vormals: § 302 a StGB) zu beachten.(45)

3. Wie hoch sind die tatsächlich für den Vermieter durch die Maßnahmen entstandenen Kosten? Dabei ist zu untersuchen, ob die entsprechenden Kosten tatsächlich in voller Höhe erforderlich waren oder ob vergleichbare Einsparungen auch durch andere, kostengünstigere Maßnahmen mit gleicher Dauerhaftigkeit hätten erzielt werden können.

4. Vor allen Dingen sind jedoch auch die für die Allgemeinheit und das öffentliche Interesse entstandenen Vorteile der jeweiligen Energieeinsparungsmaßnahmen zu bewerten und zu berücksichtigen. Je größer diese Vorteile sind, desto eher ist es dem Mieter auch zuzumuten, daran einen Anteil zu tragen.

Dabei ist zu beachten, daß die Vorteile der Einsparung von Heizenergie und der Verringerung von Emmissionen weitaus höher zu bewerten sind, als sich dies in der Einsparung von Heizkosten ausdrücken kann. Es ist allgemein anerkannt, daß die durch Umweltverschmutzungen und den Verbrauch fossiler Energie entstehenden Schäden größer sind, als sich dies beispielsweise in den Steuern auf Energieträger und Anlagen ausdrückt. Hierfür sei etwa auf die Grundsätze der Verantwortlichkeit für spätere Generationen und eine funktionierende Umwelt, d. h. Ökosysteme usw., hingewiesen. Die berechenbaren Kosten, die sich eigentlich bereits in dem Preis der Energieträger niederschlagen müßten, liegen etwa in den Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden an Pflanzen, Gebäuden und auch für Gesundheitsschutz und krankheitsbekämpfende Maßnahmen, die im Zusammenhang mit den Emmissionen bei Verfeuerung von Heizenergie entstehen. Diese sich zur Zeit noch nicht in den Heizenergiekosten niederschlagenden Nachteile für die Allgemeinheit sind mittlerweile auch in der Politik anerkannt. Eine Besteuerung des Energieverbrauches, wie er teilweise auch von den großen Volksparteien angestrebt wird, basiert genau auf diesem Gedanken.

IV. Ergebnis
Die Fixgrenze zur Beschränkung der Mieterhöhung gemäß §3 Abs. 1 Satz 1 MHG wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, die in Rechtsprechung und Literatur entwickelt wurde, ist abzulehnen. Statt dessen ist eine Einzelfallprüfung unter Berücksichtigung der unter III. näher dargestellten Faktoren vorzunehmen. Hierdurch werden unter Wahrung der Einzelfallgerechtigkeit die Ziele des Gesetzgebers konsequenter und effektiver verfolgt, als dies bei Beachtung der herrschenden Meinung möglich ist.

1) BGBL. 1, S. 878.
2) BT-Drucks. 8/1692; vgl. Blank in: NJW 1978, 2181.
3) BR-Drucks. 183/78.
4) BT-Drucks. 7/2011.
5) BT-Drucks.7/2638.
6) ZMR 1984, 201 = WuM 1983, 314.
7) ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 411.
8) Vgl. Börstinghaus. Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen, 3.Aufl., Rdn.321; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4.Aufl. 1995, §159 Rdn. 21; Barthelmess. Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 5.Aufl. 1995, §3 MHG Rdn. 11 c; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, § 3 MHG Rdn. C 186 b, jeweils m.w. N.
9) WuM 1985, 340.
10) WuM 1991, 356.
11) ZMR 1991, 302.
12) GE 1992, 719.
13) ZMR 1994, 24.
14) WuM 1997, 647.
15) Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6.Aufl. 1991; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., München 1993; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Köln 1988 Rdn. 779; Putzo, in: Palandt, 57. Aufl.,
§ 3 MHG Rdn. 13.
16) LG Köln, Urteil vom 29.1.1998 - Az. 1 S 173/97 -, ZMR 1998, 561
(in diesem Heft).
17) A. A. Blümmel, in: GE 1984, 1059.
18) ZMR 1984,411 = WuM 1985, 17.
19) WuM 1985, 340.
20) WuM 1991, 356.
21) ZMR 1991, 302.
22) GE 1992, 719.
23) ZMR 1994, 24.
24) WuM 1997, 647.
25) Urteil vom 29.1.1998 - Az. 1 S 173/97-, ZMR 1998, 561 (in diesem Heft).
26) Putzo, in: Palandt, 51. Aufl., §3 MHG Rdn. 10; Emmerich, in: Emmerich/Sonnenschein, 5. Aufl, § 3 MHG Rdn. 10; MünchKomm.-Voelskow, 2. Aufl., Putzo, § 3 MHG Rdn. 10. 27) GE 1984, 1059. 28) OLG Karlsruhe a. a. O.
29) GE 1992,719.
30) BT-Drucks.8/1692.
31) Vgl. Fischer-Dieskau, HeizKVO, Einführung Anm. 2.
32) ZMR 1998, 561 (in diesem Heft).
33) WuM 1991, 356.
34) ZMR 1994, 24.
35) Vgl. BGH, in: WuM 1998, 100 [102] = ZMR 1998, 83.
36) Börstinghaus, a.a.O., Rdn. 345 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdn. 556 ff.
37) Sternel, Mietrecht, 3.Aufl., III. Rdn. 765; Fischer-Dieskau, § 3 MHG Anm.8.1.
38) OLG Karlsruhe, in: ZMR 1984. 411 = WuM 1985, 17; MünchKomm.- Voelskow, § 3 MHG Rdn. 10.
39) OLG Karlsruhe, a.a.O.
40) Voelskow, a. a. 0., Rdn. 4 f.
41) Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, §3 MHG Rdn. 11 em.w.N.; AG Rostock, in: WuM 1998, 166.
42) Barthelmess, a.a.0., m.w.N.
43) Zum unausgewogenen Verhältnis zwischen den Kosten eines Sachverständigengutachtens und der tatsächlich für den Vermieter erzielbaren Mieterhöhung gemäß § 2 MHG vgl. Lützenkirchen, in: WuM 1996, 735.
44) ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17.
45) OLG Karlsruhe, in: ZMR 1984, 201= WuM 1983, 314.

Rechtsanwalt Klaus Feckler, Köln.

Erschienen bei ZMR 9/98, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

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