Risiken im Erdreich: Wer trägt das „Baugrundrisko“?


„Vor der Hacke ist es dunkel“, haben die Bergleute früher gesagt. Und bis heute ist es vielfach unklar, was man unterhalb der Erdoberfläche bei anstehenden Bauarbeiten findet oder wie sich das Erdreich und der Baugrund dort darstellen. Die Frage, wer bei Bauarbeiten das Risiko unerwarteter Entdeckungen und Verhältnisse in diesem Bereich trägt, ist nahezu ständig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen und juristischer Veröffentlichungen.
Dies ist wenig verwunderlich, geht es doch meistens um sehr viel Geld, sei es für einen umfangreichen Bodenaustausch oder Bodenverbesserungsmaßnahmen, sei es für deutlich aufwändigere Gründungen oder eine kostenträchtige Wasserhaltung. Dies betrifft nicht nur den Tief- und Hochbau, sondern auch den Landschaftsgärtner, für den der Boden ja einen entscheidenden Teil seiner Arbeit ausmacht.
Früher wurde relativ pauschal gesagt, dass das Baugrundrisiko beim Auftraggeber liege. Dieser allgemein formulierte Grundsatz ist insbesondere in den letzten rund 10 Jahren immer häufiger, teilweise vehement, kritisiert worden und kann so auch sicherlich nicht stehen bleiben. Der Bundesgerichtshof und die obergerichtliche Rechtsprechung halten trotz der vorgebrachten Kritik an dieser Regel fest (z.B. BGH, Urteil vom 28. Januar 2016 – I ZR 60/14; OLG Dresden, Urteil vom 06. Oktober 2015 – 9 U 0272/15; OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 30. Juli 2014 – 1 U 15/14;). Dies mit der nachvollziehbaren Begründung, dass der Baugrund als „Baustoff“ im Sinne von § 645 BGB vom Auftraggeber gestellt wird und dieser daher auch die Risiken dieses Baustoffs trägt.

Was sagen vertragliche Vereinbarungen?
Allerdings gilt dieser Grundsatz nach einhelliger Auffassung nur dann, wenn nichts anderes vereinbart wurde, wobei eine derartige Absprache nicht unbedingt ausdrücklich erfolgen muss, sondern sich auch konkludent aus den Umständen des Vertrags ergeben kann. Der Streit geht also regelmäßig um die Frage, inwieweit mit den vertraglichen Vereinbarungen das betreffende Risiko auf den Auftragnehmer der Bauleistungen übertragen wurde.
Noch relativ einfach erscheint dies, wenn in einem Bauvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Auftragnehmer der Bauleistungen, beispielsweise der Landschaftsgärtner, sämtliche Risiken im Zusammenhang mit der Beschaffenheit und Zusammensetzung des Baugrundes oder des Erdreiches übernehmen soll. Natürlich muss von derartigen Absprachen aufgrund der hiermit verbundenen Gefahren und potentiellen Zusatzkosten dringend abgeraten werden. Dennoch finden sich insbesondere in Vertragsformularen von Generalunternehmern immer wieder ähnliche Klauseln. Wenn man diese akzeptiert hat und Probleme auftreten, bleibt nur noch die Hoffnung, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Auftraggebers handelt, was häufig der Fall sein wird. Dann besteht nämlich zumindest die Möglichkeit, sich darauf zu berufen, dass nach wohl überwiegender Auffassung in der Fachliteratur in einer pauschalen Übertragung des Baugrundrisikos auf den Auftragnehmer im Rahmen von AGB eine unangemessene Benachteiligung liegt und diese Vereinbarung somit unwirksam ist.
Schwieriger ist es, wenn sich aus den vertraglichen Unterlagen nähere Informationen ergeben, mit welchen Verhältnissen man vor Ort (nicht) rechnen muss. Werden bei Erdarbeiten in einem Leistungsverzeichnis verschiedene Bodenklassen bzw. Homogenbereiche benannt, wird man zumindest damit rechnen müssen, dass sämtliche angegebenen Klassen/Bereiche auch anzutreffen sind. Im Zweifelsfall nicht verlassen kann man sich darauf, dass die hierzu vorgegebenen Massenansätze realistisch sind. Vielmehr sollte hier mit erheblichen Massenverschiebungen gerechnet und bei der Bildung der Einheitspreise auch kalkuliert werden.

Baugrundgutachten sinnvoll
Bei Tief- und Hochbau- sowie bei Straßenbauarbeiten wird häufig ein auftraggeberseits eingeholtes Baugrundgutachten zum Gegenstand des Vertrags gemacht. Unabhängig davon, wie dies erfolgt, müssen die sich hieraus ergebenden Bodenverhältnisse und hiermit verbundenen Risiken vom Auftragnehmer natürlich eingeplant und bei der Preisbildung berücksichtigt werden. Nötigenfalls muss der Auftraggeber darauf hingewiesen werden, dass sich aus dem Bodengutachten zusätzliche oder geänderte Leistungen ergeben, die er gar nicht ausgeschrieben und in sein Leistungsverzeichnis aufgenommen hat.
Ein Baugrundgutachten kann naturgemäß nur punktuelle und repräsentative Untersuchungen berücksichtigen. Ob dann, wenn sich die örtlichen Verhältnisse teilweise deutlich anders darstellen, als in dem Gutachten dargestellt, ein Anspruch auf eine geänderte oder zusätzliche Vergütung des Auftragnehmers besteht, hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise ob hierzu noch einmal gesonderte vertragliche Absprachen zur Risikoverteilung getroffen wurden oder ob sich aus den Örtlichkeiten für ein Fachunternehmen bereits eine derartige Problematik hätte aufdrängen müssen.

Altlasten besonders problematisch
Sämtliche dieser Probleme und Risiken ergeben sich im Übrigen auch im Zusammenhang mit eventuellen Schadstoffbelastungen des zu bearbeitenden Erdreichs und beispielsweise im Bereich von Wohnbebauung geltenden Grenzwerten des Bundesbodenschutzgesetzes bzw. der Bundesbodenschutzverordnung. Auch hier können für einen eventuell erforderlichen Austausch belasteten Bodens extrem hohe Kosten entstehen. Deshalb muss sehr genau darauf geachtet werden, welche Risikozuteilung diesbezüglich vertraglich vorgenommen wurde und ob und inwieweit sich aus Gutachten oder Laborberichten oder aus der Formulierung der Positionen des Leistungsverzeichnisses, gegebenenfalls auch der Vorbemerkungen, ergibt, dass mit Belastungen zu rechnen ist. Werden beispielsweise Arbeiten im Bereich einer ehemaligen Tankstelle, Chemiefabrik oder vergleichbaren Industrieanlage geschuldet, muss sich ein derartiges Risiko aufdrängen und unabhängig von auftraggeberseitigen Erklärungen und Vorgaben thematisiert und am besten vertraglich geregelt werden.
Das alles gilt dann umso mehr, wenn der Landschaftsgärtner nicht nur als Bauleistender, sondern auch als Planer auftritt, was insbesondere im Privatgartenbereich fast die Regel sein dürfte. Wenn der Kunde allenfalls eine abstrakte Gestaltungsidee hat, wird es im Zweifelsfall Aufgabe des Landschaftsgärtners sein, die Frage zu stellen und zu beantworten, ob der vorhandene Baugrund und das dortige Erdreich geeignet sind oder welche technischen Schritte dafür erforderlich sind, eine entsprechende Eignung herbeizuführen und was das kostet.
Nötigenfalls sollte er auf vorherige entsprechende Untersuchungen des Baugrundes oder des Erdreichs drängen und anderenfalls unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Orts individuell (!) eine Enthaftung für verbleibende Risiken vereinbaren. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder als „Standardformulierung“ wird dies im Zweifelsfall nicht möglich sein.

Erschienen im Dezember 2020 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.