Sind Kosten der Baumkontrolle als Betriebskosten umlegbar?


Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestandes haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.
AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 – 11 C 59/14
§ 556 BGB, §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 10 BetrKV

Problem/Sachverhalt

Ein Vermieter von Wohnraum legt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2012 Kosten in Höhe von 217,22 € für eine Baumwartung/Baumkontrolle unter der Position „Außenanlagen Gehölzfläche“ um. Nachdem der Mieter diese Kosten nicht begleicht, nimmt der Vermieter ihn vor dem Amtsgericht Bottrop klageweise auf Zahlung in Anspruch.

Entscheidung

Das Amtsgericht Bottrop weist die Klage ab. Die umgelegten Kosten für Baumwartung/Baumkontrolle fallen nach Überzeugung des Gerichts nicht unter die im Mietvertrag aufgeführten, umlegbaren Kosten der Außenanlagen. Derartige Kontrolltätigkeiten hätten nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und seien damit keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.

Praxishinweis

Die in den vergleichsweise knappen, veröffentlichten Entscheidungsgründen des Amtsgerichts Bottrop dargestellte Rechtsauffassung ist in dieser Form sicherlich nicht zutreffend.

Grundsätzlich sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen, Betriebskosten und somit nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbar (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV). Zur Erfüllung seiner Verkehrssicherungspflichten muss der Eigentümer eines Grundstücks mit Baumbestand diesen regelmäßig prüfen und kontrollieren, was auch durch ein hierauf spezialisiertes Fachunternehmen erfolgen kann, im Einzelfall sogar muss. Dies ergibt sich insbesondere aus den Baumkontrollrichtlinien der Forschungsgesellschaft Landschaftdentwicklung Landschaftbau e.V. (FLL), deren Einhaltung nach zwischenzeitlich wohl überwiegender Auffassung in der Rechtsprechung (OLG Dresden, Urteil vom 06.03.2013 – 1 U 987/12; OLG Köln, Urteil vom 29.07.2010 – 7 U 31/10; LG Bonn, Urteil vom 13.01.2010 – 1 O 149/09; LG Köln, Urteil vom 04.12.2009 – 5 O 144/08) vom Eigentümer geschuldet wird. Es handelt sich somit um durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks laufend, vorliegend wiederkehrend (vgl. z.B. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 BGB RN 89), entstehende Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV. Diese Kosten sind daher entgegen dem AG Bottrop auch grundsätzlich auf den Mieter umlegbar.

Fraglich ist lediglich, ob diese Kosten als Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV angesehen werden können oder ob es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV handelt, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag gesondert vorgesehen werden muss. Vom Wortlaut her lässt sich die Durchführung einer Baumkontrolle wohl eher nicht unter die in § 2 Nr. 10 aufgelisteten Pflegemaßnahmen fassen. Andererseits wird die Überwachung zur Verkehrssicherung von Spielplätzen entgegen dieses Wortlauts unter § 2 Nr. 10 BetrKV gefasst (z.B. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 BGB RN 163; Schmid in Münchener Kommentar, 6. Auflage 2012, § 2 BetrKV RN 53), weshalb nicht ersichtlich ist, weshalb für die Verkehrssicherheit von Bäumen etwas anderes gelten sollte.

Dem Vermieter von Mietobjekten mit Baumbestand bzw. nennenswerten Grünanlagen kann nur dringend empfohlen werden, vorsorglich die Umlage der Kosten für die zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten notwendigen Baumkontrollen gesondert im Mietvertrag zu vereinbaren.

Erschienen im April 2014 bei IMR 4/2014. IMR im Internet.