Unerlaubte „Nachvermietung“ ist Kündigungsgrund!


1. Die Klausel, wonach ein Nachmieter dann geeignet ist, wenn „seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können“, gibt dem Vermieter eines Ladenlokals das Recht, die Zustimmung zu einem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Nachmietinteressenten abhängig zu machen.
2. Überlässt der Mieter die Mietsache vertragswidrig einem Dritten, kann der Vermieter nach Abmahnung das Mietvertragsverhältnis außerordentlich kündigen.
OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 – 3 U 191/19
BGB §§ 242, 543 Abs. 2 Nr. 2, § 985

Problem/Sachverhalt
Ein Mietvertragsverhältnis über ein Ladenlokal wird per Nachtrag bis zum 31.12.2027 verlängert. Der Mieter hat das Recht, innerhalb der Laufzeit einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wobei hinsichtlich dessen Eignung die im Leitsatz 1 zitierten Regelungen gelten. Im Sommer 2017 teilt der Mieter dem Vermieter mit, dass er sein Geschäft zum 01.01.2018 verkaufen wolle, und benennt einen Nachfolgemieter, der in den Vertrag eintreten soll. Dies wird vom Vermieter unter Verweis auf die fehlende Eignung des Nachmietinteressenten abgelehnt. Der Mieter schließt dennoch eine Mietvertragseintrittsvereinbarung mit dem Nachmietinteressenten ab, in deren Folge am 01.01.2018 die Gebrauchsüberlassung am Ladenlokal an diesen erfolgt. Nach Abmahnung des Vermieters wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung kündigt dieser das Mietvertragsverhältnis und fordert die Herausgabe des Ladenlokals.

Entscheidung
Der Räumungsklage des Vermieters wird stattgegeben. Das Mietvertragsverhältnis ist durch die außerordentliche Kündigung des Vermieters gern. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Eine Verpflichtung des Vermieters, den Nachmietinteressenten als Ersatzmieter zu akzeptieren, bestand nicht. Zwar lag hier eine echte Ersatzmieterklausel vor. Aufgrund der im Leitsatz 1 zitierten Regelung durfte der Vermieter die Zustimmung zum Mieterwechsel allerdings von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Nachmieters abhängig machen. Die betreffende Regelung ist dahingehend auszulegen, dass der Nachfolger hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Verhältnisse und seiner Person dem bisherigen Mieter entsprechen muss (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.01.1995 – 10 U 70/94; ebenso OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2006 – 10 U 116/05). Dies mit dem Zweck der Absicherung des Vermieters gegen das mit dem Mieterwechsel verbundene Mietausfallrisiko. Darin, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die Mietsache unbefugt dem Nachmietinteressenten als Dritten überlassen hatte, lag eine erhebliche Pflichtverletzung, die nach erfolgter Abmahnung für sich allein genommen die außerordentliche Kündigung rechtfertigte (BGH, Urteil vom 28.11.1984 – VIII ZR 186/83, IMRRS 2007, 2561; ebenso OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.10.1988 – 20 REMiet 4/88). Selbst wenn der Nachmietinteressent geeignet gewesen wäre, könnte der Mieter sich nicht nach Treu und Glauben hierauf berufen, weil die Überlassung der Mietsache nicht vor der nach den vertraglichen Vereinbarungen vorgesehenen Zustimmung des Vermieters hätte erfolgen dürfen.

Praxishinweis
Auf Klägerseite waren eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und deren beiden Gesellschafter, die gleichzeitig auch Eigentümer der Immobilie gewesen sind , beteiligt. Aufgrund der dortigen Rechtsverhältnisse wurde der Räumungsanspruch nicht auf § 546 Abs. 1 BGB, sondern auf § 985 BGB gestützt. Das fehlende Besitzrecht des Mieters bzw. des Nachmietinteressenten als Mitbesitzer ergab sich allerdings aus der jedenfalls im Verhältnis zwischen der GbR und dem Mieter rechtswirksamen fristlosen Mietvertragskündigung.

Erschienen im März 2021 bei ibr-online. IMR im Internet.