Vertragsinhalt und Vertragsschluss (2) - Was aus dem Fall zu lernen ist -

Vertragsinhalt und Vertragsschluss (2) – Was aus dem Fall zu lernen ist

Wenn im Rahmen schriftlicher Korrespondenz über den Inhalt eines Vertrages das Gegenüber einen (geänderten) Vertragsinhalt vorschlägt, sollte dem stets möglichst zeitnah, jedenfalls in der üblichen Reaktionsfrist, die im Rahmen der vorhergegangenen Vertragsverhandlung eingehalten wurde, geantwortet und den vorher nicht abgesprochenen Änderungen schriftlich entgegengetreten werden. Insbesondere – und dies kann nicht deutlich genug betont werden – sollte dann, wenn ein entsprechender schriftlicher Vorschlag des (zukünftigen) Vertragspartners vorliegt, der in dieser Form eigentlich nicht akzeptiert werden kann, keinesfalls mit irgendwelchen Leistungshandlungen begonnen werden, die als konkludente Zustimmung zu dem betreffenden Vorschlag gewertet werden können.

Diese Situation begegnet uns in unserer Praxis nämlich häufig: Nachdem man sich in der vorangegangenen schriftlichen Korrespondenz angenähert, aber letztlich keine endgültig verbindliche Einigung gefunden hat, wird nach dem Vorliegen eines Vertragsvorschlags durch eine der Parteien kommentarlos mit den Arbeiten begonnen. In diesem Fall muss regelmäßig davon ausgegangen werden, dass das zuletzt vorliegende Angebot bzw. der zuletzt vorliegende Vorschlag durch die Aufnahme bzw. Entgegennahme der tatsächlichen Arbeiten konkludent angenommen und somit Vertragsinhalt wird, auch wenn es der vorgehenden schriftlichen Korrespondenz widerspricht.

Sie sollten also regelmäßig auf keinen Fall damit beginnen, Ihre Arbeiten aufzunehmen bzw. entsprechend der Entscheidung des OLG Dresden sogar an diesen Arbeiten vorbereitenden technischen Besprechungen teilnehmen, ohne dass ein für beide Seiten endgültig verbindlicher Vertragsinhalt abgestimmt und eindeutig fixiert ist. Sollte dies aus technischen oder zeitlichen Gründen unvermeidbar sein, sollten Sie vor bzw. bei der Aufnahme der Arbeiten ausdrücklich (und beweisbar) betonen, dass die betreffenden Leistungen vorbehaltlich des Abschlusses eines rechtsverbindlichen Vertrages angefangen werden.

Im Übrigen ist entsprechend den Ausführungen des OLG Dresden im Rahmen des Austauschs unterschiedlicher Vertragsvorschläge nicht nur auf die Beschreibung des Leistungsinhaltes und die hierfür vorgesehenen Einheitspreise zu achten, sondern auch auf am Anfang oder am Ende der jeweiligen Schriftstücke aufgenommene, zusätzliche Angaben wie beispielsweise Nachlässe, Skonti, Regelungen zu Sicherheiten, die Einbeziehung der VOB/B, usw.. Häufig finden sich derartige Regelungen auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des anderen Vertragspartners, auf die in dem jeweiligen Schreiben nur Bezug genommen wird und welche im kaufmännischen Geschäftsverkehr auf diesem Weg Vertragsbestandteil werden können.

Spätestens dann, wenn es an die endgültige Fixierung des abschließenden Vertragsinhaltes geht, sollte noch einmal eine detaillierte Überprüfung derartiger „Nebenabreden“ erfolgen, welche durchaus von entscheidender Bedeutung sein können. Nur in absolut krassen Fällen lässt es sich vertreten, dass derartige Änderungen deshalb nicht gelten, weil sie als untergeschoben angesehen werden müssen. Für – in der Praxis tatsächlich übliche – Vertragsregelungen wie Nachlässe, Skonti, usw. dürfte dies regelmäßig nicht der Fall sein.

Nur dann, wenn ein derart krasser Fall vorliegt, wie ihn der BGH am 14.05.2014 (VII ZR 334/12) zu entscheiden hatte, ist noch zu helfen.

Dort hatte der Auftragnehmer dem Auftraggeber ein Auftragsschreiben zur Unterzeichnung zugesendet. Der Auftraggeber löschte in diesem Auftragsschreiben die Bestimmungen zur Zahlungsweise und zum Sicherheitseinbehalt und setzte an deren Stelle mit identischem Schrifttyp einen anderen Text ein, der also auf den ersten Blick optisch nicht als Änderung des Vordrucks des Auftragnehmers zu erkennen gewesen ist und auf welchen der Auftraggeber auch nicht gesondert aufmerksam gemacht hatte. Stattdessen wurde dieses geänderte, vom Auftraggeber unterzeichnete Auftragsschreiben durch diesen mit folgendem Wortlaut dem Auftragnehmer zugesendet: „Anbei erhalten Sie die beiden Exemplare des Bauvertrags … unterschrieben zu Ihrer Verwendung zurück. Wir möchten Sie bitten, ein Exemplar unterschrieben an uns zurückzusenden.“

In diesem besonderen Ausnahmefall hat der BGH festgestellt, dass es sich bei den durch den Auftraggeber vorgenommenen Änderungen an dem Auftragsvordruck des Auftragnehmers um für das Vertragsverhältnis unbeachtliche Regelungen handelte. Die Grundsätze von Treu und Glauben machten es erforderlich, dass der Empfänger des Vertragsangebotes seinen davon abweichenden Vertragswillen in der Annahmeerklärung klar und unzweideutig zum Ausdruck bringt und dass dies dann nicht der Fall ist, wenn anstelle des ursprünglichen Textes von ihm vorgenommene, wesentliche Änderungen mit gleichem Schriftbild so in den Vertragstext eingefügt werden, dass diese nur äußerst schwer erkennbar sind.

Immer wieder Bambus

Dem Landschaftsgärtner ist das Problem der Ausbreitung von Bambuswurzeln und insbesondere Rhizomen gut bekannt. In der breiten Bevölkerung ist das Wissen hierüber jedoch bisher noch nicht angekommen, so dass die sich ergebenden Folgen immer wieder Anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen geben.

In einem kürzlich durch das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 29.04.2014 – 21 U 82/13) entschiedenen Fall war ein Grundstück vollständig mit Bambuswurzelwerk und Bambustrieben durchwuchert und das Wurzelwerk hatte nicht nur den gesamten Garten mit seiner Bepflanzung überzogen, sondern auch den Bestand des Hauses angegriffen. Die Terrasse war bereits unterwandert worden und die Wurzeltriebe waren bereits in die Isolierung des Hauses eingedrungen. Dieses Hausgrundstück hat der später beklagte Verkäufer unter einem – bei gebrauchten Immobilien üblichen und grundsätzlich zulässigen – umfassenden Sachmängelgewährleistungsausschluss verkauft.

Der klagende Käufer verlangte später trotzdem Schadensersatz für die Kosten der Beseitigung des Bambus und der durch diesen verursachten Schäden. Zur Begründung hat er sich darauf berufen, der Verkäufer hätte den Bambusbefall ihm gegenüber arglistig verschwiegen, was in rechtlicher Hinsicht tatsächlich zu einer Unwirksamkeit des vertraglichen Sachmängelgewährleistungsausschlusses führt, wobei erläuternd darauf hingewiesen werden muss, dass es für eine Arglist in diesem Sinne nicht erforderlich ist, dass der Verkäufer eine bewusste Täuschungshandlung vornimmt. Vielmehr ist es beispielsweise ausreichend, wenn er es unterlässt, den Käufer auf ihm (d.h. dem Verkäufer) bekannte Umstände hinzuweisen, die für die Verkaufsentscheidung des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sein können.

Das OLG Düsseldorf ist dieser Argumentation gefolgt. Es geht ohne weiteres davon aus, dass die vollständige Durchwurzelung des Grundstücks durch den Bambus einen Sachmangel darstellt. Die Kenntnis des Verkäufers von diesem Mangel hat es daraus abgeleitet, dass dieser nach eigenem Vortrag beim Rasenmähen regelmäßig Wurzeltriebe mit abgemäht hat. Im Übrigen hatten die Nachbarn sich in der Vergangenheit häufiger über Wuchshöhe des Bambus und übergreifende Wurzeln beschwert. Auch aus der Intensität der Ausbreitung des Bambus und der Dicke von einzelnen, aus dem Erdreich kommend Trieben von teilweise mehreren Zentimetern hat das Gericht die Überzeugung gewonnen, dass der Verkäufer von dem „Bambusbefall“ Kenntnis gehabt haben muss. Demgegenüber hätte der Käufer anlässlich der Besichtigungen des Objektes das Problem nicht erkennen können bzw. müssen, weil diese im Winter stattgefunden haben und das Problem zu diesem Zeitpunkt nicht ohne weiteres erkennbar gewesen sei.

Schließlich war das Oberlandesgericht Düsseldorf der Auffassung, der Verkäufer hätte auch erkennen können bzw. müssen, dass die Durchwurzelung des Grundstücks mit Bambus für die Kaufentscheidung des Erwerbers von wesentlicher Bedeutung war, so dass er hierauf von sich aus und unaufgefordert hätte hinweisen müssen. Zur Begründung führt es folgendes aus:

„Dies gilt insbesondere, weil der Senat bei der Gesamtbetrachtung den bereits vom Landgericht angeführten Umstand einbezieht, dass es zum Allgemeinwissen gehört, dass bestimmte Pflanzen die Tendenz haben, durch ein sehr „aggressives“ unterirdisch wucherndes Wurzelwerk weitläufig den Erdboden von Gartenflächen zu durchdringen und hierbei Schäden nicht nur an der dortigen Bepflanzung, sondern auch an der Substanz anschließender Häuser zu verursachen. Die dem zu Grunde liegende Vorstellung des Landgerichts, dass eine dahingehende Kenntnis jedenfalls bei den hier in Rede stehenden Verkehrskreisen der Eigentümer von Immobilie mit Gartenflächen regelmäßig vorhanden ist, schließt sich der Senat an.“

Zumindest die vorzitierten Bewertungen des OLG Düsseldorf sollten nach unserer Auffassung mit großer Vorsicht genossen werden. Nach unserem Eindruck vergrößert sich die Naturferne der Bevölkerung eher immer mehr, so dass auch immer größerer Bedarf dafür besteht, diese über die Entwicklung und Pflege von Pflanzen zu informieren. Ihnen als Landschaftsgärtner können wir nur dringend empfehlen, Ihre Kunden nachweislich über die typischen Probleme und Risiken bei Bambus oder anderen schnell wachsenden und wuchernden Pflanzen umfassend aufzuklären.

Nur dann, wenn ein derart krasser Fall vorliegt, wie ihn der BGH am 14.05.2014 (VII ZR 334/12) zu entscheiden hatte, ist noch zu helfen.

Wie oben bereits ausgeführt, wird man sich auf einen derartigen Ausnahmesachverhalt regelmäßig aber nicht berufen können. Vielmehr ist immer dringend anzuraten, spätestens vor Aufnahme der Arbeiten bzw. vor Beginn der technischen Vorbereitungshandlungen von Bauleistungen darauf zu achten, dass ein endgültig verbindlicher Vertragsinhalt für beide Seiten eindeutig schriftlich fixiert worden ist.

Verstehe Deinen Anwalt: Gewohnheitsrecht

Mit diesem Rechtsinstitut ist es so ähnlich wie mit der berühmten, in der Tiefsee lebenden Riesenkrake: Man weiß, dass es sie gibt, es wurden schon Spuren und tote Exemplare gefunden – aber lebend hat sie noch niemand gesehen. Auch das Gewohnheitsrecht kommt in der Rechtspraxis so gut wie nie vor. Manchmal kann es im Grundstücksrecht so sein, dass eine über mehrere Generationen erfolgende Nutzung unter bestimmten Umständen zu einem Gewohnheitsrecht führt. Allein eine mehrjährige Praxis, beispielsweise in der Abwicklung immer gleichartiger Vertragsverhältnisse oder im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses wie eines Mietvertrages, genügt hierfür grundsätzlich jedoch nicht. In diesem Fall wird man manchmal von einer konkludenten vertraglichen Absprache sprechen können, nicht jedoch von einem Gewohnheitsrecht. Falls jemand also behauptet, ihm stünde ein Gewohnheitsrecht zu, sollten Sie diese Aussage in etwa genauso kritisch bewerten, wie die Behauptung, er hätte eine Riesenkrake gesehen.

Erschienen im Dezember 2014 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.