Ein Satz, den sich alle bauausführenden Unternehmer merken sollten, ist: „Wo das Portemonnaie des Bestellers anfängt, hören die Vertretungsrechte des Architekten auf.“ Dieser Satz besagt nichts anderes, als dass ein Architekt nicht ohne Weiteres als rechtsgeschäftlicher Vertreter fungiert.
Selbst wenn ihm die Leistungsphase 8 der HOAI, also die Objektüberwachung übertragen wurde, darf der Bauunternehmer nicht davon ausgehen, dass der Architekt beispielsweise Planungsänderungen oder -erweiterungen mit Wirkung für und gegen den Auftraggeber erteilen darf.
Dennoch laufen viele Unternehmen hier blind in ihr Verderben und führen alles aus, was der Architekt verlangt. In den meisten Fällen mag alles glatt gehen, da der Architekt zuvor die eventuell sogar notwendigen Änderungen mit dem Auftraggeber besprochen hat und dieser ihm im Einzelfall sogar den Auftrag gegeben haben mag, diese Leistungen beim Unternehmer zu platzieren. Liegt die Sache jedoch so, dass der Auftraggeber vielleicht gar nichts von der Eigenmächtigkeit des Architekten weiß, kann es schnell sein, dass er die erbrachten Zusatzleistungen schließlich zurückweist, vielleicht sogar dessen Beseitigung verlangt. Dann kann guter Rat teuer sein.
Auftraggeber über die Vollmacht befragen
Zwar empfiehlt es sich, nicht unbedingt mit jedem Architekten einen Streit über seine Kompetenzen vom Zaun zu brechen. Dennoch sollte bei entsprechenden Auftragserteilungen durch den Architekten ausnahmslos und möglichst schriftlich beim Auftraggeber nachgefragt werden, ob der Architekt die von ihm angeforderte Zusatzleistung tatsächlich beauftragen durfte.
Noch besser ist es aus Sicht des Unternehmers, wenn dem Architekten von vornherein und für den Auftragnehmer sichtbar eine isolierte Vollmacht ausgestellt wurde. Sinnvoll ist hier sogar eine Regelung im Vertrag. Liegt eine Vollmacht vor, sollte man wiederum genauestens darauf achten, ob in ihr vielleicht gewisse Grenzen gezogen sind, beispielsweise solche, dass der Architekt nur Änderungen anordnen darf, die zur Erreichung des Werkerfolges notwendig sind oder etwa, dass der Architekt nur zur Beauftragung von Zusatzaufträgen im Wert von 5.000,00 € je Einzelfall befugt ist.
In ganz seltenen Fällen kann sich auch ohne eine ausdrückliche Vollmachtserteilung die Befähigung des Architekten ergeben, den betreffenden Auftraggeber rechtsgeschäftlich zu vertreten. In diesen Fällen liegen sogenannte Rechtsscheinsvollmachten vor, die eines gemein haben: Der Auftraggeber lässt es nach außen hin so erscheinen, als dürfe der Architekt für ihn handeln, z.B. wenn er dessen Handeln kennt, aber nicht einschreitet, vielleicht sogar die entsprechenden Zusatzleistungen zunächst bezahlt.
Bauherr nicht aus der Pflicht
Jüngst wurde ein Urteil des OLG Köln vom 20. Dezember 2017 (11 U 112/15) rechtskräftig, in welchem sich noch eine andere Situation darstellte. Dort hat der Architekt des Bauherrn mit dem Bauunternehmer die Vertragsverhandlungen durchgeführt und den Vertrag für den Auftraggeber unterzeichnet. Dieser kümmerte sich nicht sonderlich um den Bau, meinte aber später, einzelne Nachträge nicht bezahlen zu müssen. Das OLG folgte der Ansicht des Bauherrn nicht. Dieser habe dadurch, dass er seinen Architekten ab der Vertragsverhandlungsphase völlig frei laufen ließ und sich um das Bauvorhaben insgesamt nicht kümmerte, dem Auftragnehmer faktisch zu verstehen gegeben, dass der Architekt sein Ansprechpartner für das Projekt sein soll. Er hat den Anschein gesetzt, dass der Architekt in Vollmacht handelte, so dass er sich auch so behandeln lassen musste.
DEGA-Tipp: Als Auftragnehmer sollte man sich nicht darauf verlassen, dass bauleitende Architekten oder sonstige Personen Aufträge für und wider den eigenen Auftraggeber erteilen dürfen. Es ist sinnvoll, in den Vertrag aufzunehmen, wer den Auftraggeber rechtsgeschäftlich vertreten darf. Geschieht dies nicht, sollte man unmittelbar nach Vertragsabschluss nachhören, wer den Auftraggeber vertreten darf und sich nach der Antwort des Auftraggebers richten.
Erschienen im März 2019 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.