Der verdeckte Mangel


Es ist mal wieder nötig, über den verdeckten Mangel zu schreiben. Gerade in jüngster Zeit sind wir von Mandanten vermehrt angesprochen worden, dass ein gewisser Mangel bei der Abnahme nicht vorbehalten werden konnte, da er sich noch nicht gezeigt habe und es sich daher doch sicherlich um einen verdeckten Mangel handele. Diese Bemerkung geht regelmäßig mit der Sorge einher, dass bei einem verdeckten Mangel eine verlängerte Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten müsse.

Tatsächlich handelt es sich bei dem Begriff des „verdeckten Mangels“ jedoch um einen Mythos. Rein rechtlich wird der bei der Abnahme nicht offenbar werdende, vielleicht sogar in mittlerweile verdeckten Schichten vorhandene Mangel nicht anders behandelt, als jeder andere Mangel auch. Das bedeutet, dass wir zunächst einmal festhalten können, dass auch der „verdeckte Mangel“ nicht zu verlängerten Gewährleistungsfristen führt.

Allerdings existiert tatsächlich ein rechtliches Konstrukt, welches zu verlängerten Verjährungsfristen für Mängelansprüche führen kann. Mit dem „verdeckten Mangel“ hat es gemein, dass der dort angesprochene Mangel vielfach für eine längere Zeit nicht auffällt. Gemeint ist der arglistig verschwiegene Baumangel. Dies ist derjenige Mangel, der einem Unternehmer bereits während der Bauphase auffällt, den er jedoch nicht offenbart, sondern in der Hoffnung verschweigt, besagter Mangel werde dem Auftraggeber innerhalb der Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht auffallen. Zumeist geht es dabei um solche Mängel, die sich üblicherweise erst nach Ablauf einer langen Zeit zeigen. Hat der Unternehmer eines Bauwerks oder einer sonstigen Werkleistung einen solchen Mangel verschwiegen, man könnte fast sagen, vertuscht, wird er hierfür mit einer längeren Verjährungsfrist bestraft.

Anstelle der gesetzlichen zweijährigen oder fünfjährigen Frist tritt nun nach § 195 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist, die zwar nur bei drei Jahren liegt, jedoch gemäß § 199 BGB erst mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Hier kann man wiederum auf die Tatsache abstellen, dass sich ein solcher Mangel regelmäßig erst nach mehreren Jahren zeigt und damit erst dann vom Auftraggeber festgestellt wird. Erst ab dem Ende des Jahres, in dem der Auftraggeber diesen Mangel entdeckt hat, beginnt also die genannte Dreijahresfrist. Fälle, in denen er den Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht entdeckt hat, bei denen die Frist ebenfalls zu laufen beginnen würde, sind höchst selten, sodass wir sie hier einmal ausklammern. Reicht die nach dem Ende des Jahres der Entdeckung ansetzende Dreijahresfrist über die ursprüngliche Gewährleistungsfrist, hat der Auftraggeber also tatsächlich mehr Zeit, den Mangel geltend zu machen. Zu beachten ist aber, dass auch dieser Anspruch ohne entsprechende Kenntnis verjähren kann. Nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB tritt nämlich eine Verjährung spätestens innerhalb von zehn Jahren ohne Rücksicht auf die Umstände der Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis ein.

Ein Problem hat der Auftraggeber jedoch: Er muss beweisen, dass dem Auftragnehmer Arglist zur Last zu legen ist. Dies ist mitunter schwer möglich, solange sich die Arglist nicht in irgendeiner Form nach außen hin manifestiert.

 

Wann ist von einem Pauschalvertrag auszugehen?

Tatsächlich kann man feststellen, dass die gesetzliche Grundwertung nicht von einem Einheitspreisvertrag ausgeht, auch wenn dieser sicherlich das häufigste Vertragsmodell im Landschaftsbau sein dürfte. Vielmehr geht man zunächst, wenn keine anderen Umstände erkennbar sind, auch im Werkvertrag von einem Pauschalpreis aus. Da das Gesetz jedoch grundsätzlich dispositiv ist, also Abweichungen von diesem relativ unproblematisch vereinbart werden können, führt die wirksame Vereinbarung eines Einheitspreisvertrages natürlich dazu, dass auch nach diesen Grundsätzen des Einheitspreisvertrages abzurechnen ist. Ausreichend ist es dabei, dass ein derartiger Wille aus der Betrachtung des gesamten Vertragsinhalts hervorgeht, was tatsächlich vielfach der Fall sein wird.

Das Oberlandesgericht Hamm hatte nun jedoch einen Fall zu beurteilen, in dem der Auftragnehmer bis zuletzt davon ausgegangen ist, einen Einheitspreisvertrag abgeschlossen zu haben (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 19.03.2012 – 17 U 30/11; dem nachfolgend: BGH, Beschluss vom 09.01.2014 – VII ZR 138/12). Dabei war das Angebot zunächst – wie dies weithin üblich ist – nach Einheitspreisen aufgeschlüsselt. Als „Angebotsendpreis“ wurde sodann ein geringfügig aufgerundeter Preis eingesetzt. Dies allein reichte dem Gericht bereits aus, einen Pauschalvertrag anzunehmen.

Insofern ist also Vorsicht geboten. Gerade dann, wenn neben dem Angebotsformular noch ein isolierter Vertrag abgeschlossen werden soll, sollte in diesen nicht lediglich ein gerundeter Betrag aufgenommen werden. Dann, wenn ein Einheitspreisvertrag auch tatsächlich abgeschlossen werden soll, kann es von einiger Wichtigkeit sein, den exakten Einheitspreis in den Vertrag zu übertragen. Anderenfalls kann der Verdacht naheliegen, dass tatsächlich ein Pauschalvertrag abgeschlossen wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Auftraggeber im späteren Prozess vorträgt, er sei durchgängig davon ausgegangen, dass ein Pauschalvertrag abgeschlossen sei und hierzu gerade den vorgenannten Umstand des Rundens ins Feld führt.

Besser wäre es noch, wenn man die Abrechnungsart in dem konkreten Vertrag deutlich erwähnt Dort sollte gerade bei Verträgen mit Verbrauchern jedoch nicht nur der Begriff „Einheitspreisvertrag“ auftauchen. So mancher Vertragspartner wird dieses Wort noch nie gehört haben. Ob er sich, wenn er den Begriff kennt, das richtige darunter vorstellt, ist ebenfalls fraglich. Daher empfiehlt es sich, zugleich eine Erläuterung der Abrechnungsart beizufügen und dem Auftraggeber darzulegen, dass die Abrechnung nach den tatsächlichen Massen multipliziert mit den im Angebot für die einzelnen Positionen angegebenen Einheitspreisen erfolgen werden. Ebenfalls sinnvoll ist es, den Auftraggeber, insbesondere den Verbraucher, darüber aufzuklären, dass die im Angebot dargestellten Massen lediglich Schätzwerte darstellen und sie daher in der Abrechnung sich als falsch, insbesondere als zu niedrig darstellen könnten.

In diesem Zusammenhang sei noch ein kleineres Problem erwähnt: Bei dem verpreisten Angebot handelt es sich regelmäßig um einen „Kostenanschlag“ nach § 650 BGB. Zeigt sich, dass die Ausführung – beispielsweise aufgrund von Massenverschiebungen – deutlich teurere als vorgesehen wird, muss der Kunde möglichst umgehend darauf hingewiesen werden. Er besitzt dann zwar ein Kündigungsrecht. Wird der Hinweis jedoch vergessen, kann ihm ein Schadensersatzanspruch zustehen, der insbesondere dann problematisch ist, wenn der Kunde darlegt und beweist, er hätte bei rechtzeitiger Kenntnis der Kostensteigerung die weitere Leistung gar nicht oder günstiger ausführen lassen.

 
Verstehe Deinen Anwalt – Die Einpersonengesellschaft

Mit sich selbst ist es sowieso am schönsten. Da hat man es endlich mal mit einem normalen Menschen zu tun, nämlich einem, der Humor hat und auch sonst nicht auf den Kopf gefallen ist, dem man bedingungslos vertrauen kann und den man einfach heiraten möchte. Was im Eherecht nicht funktioniert, kann aber vielleicht in anderen Bereichen Früchte tragen. So könnte man mit sich selbst doch einmal eine Gesellschaft gründen. Was im Bereich der so genannten Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) nicht funktioniert, ist tatsächlich bei den Kapitalgesellschaften, also insbesondere der GmbH und der Aktiengesellschaft möglich. Hier kann ein Gesellschafter bereits bei der Gründung sämtliche Aktien (Aktiengesellschaft) oder Geschäftsanteile (GmbH) übernehmen. Und es wird noch schöner: Alle Gesellschafterbeschlüsse schließt der Einzelgesellschafter dann allein. Er muss also nur mit sich selbst diskutieren, sich selbst überzeugen. Und das wird unproblematisch gelingen, ist man selbst doch humorvoll, nicht auf den Kopf gefallen und auch sonst ein toller Typ.

Erschienen im April 2014 bei der DEGA Galabau, Das Magazin für den Garten- und Landschaftsbau. DEGA Galabau im Internet.