Pflegekosten für öffentlich zugängliche Parkflächen sind nicht umlegbar


1. Kosten der Pflege von Grünflächen, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind, können nicht auf die Mieter umgelegt werden.
2. Hierbei kommt es nicht auf einen formellen, nachweislichen Akt (Widmung), sondern auf den vom Vermieter vermittelten Gesamteindruck an.
LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 – 65 S 132/19
BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, 2

Problem/Sachverhalt
Die klagenden Vermieter machen gegen die Mieter einen Anspruch auf Zahlung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 geltend. Strittig sind hierbei die Kosten für die Pflege der Garten- und Parkflächen. Das Mietobjekt befindet sich in einem neu erstellten Stadtquartier mit diversen öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten und einer Sporthalle. Auf den streitgegenständlichen, der Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen sind Schilder aufgestellt, die die Nutzung regeln und die sich an einen größeren Adressatenkreis (als nur die Mieter) wenden.

Entscheidung
Die Klage wird abgewiesen! Unter Verweis auf die Leitentscheidung des BGH vom 10.02.2016 (IMR 2016, 143) stellt das Landgericht zunächst fest, dass dann, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, so dass jedermann die Nutzung der Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet hat, die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Nebenkosten umlegbar sind. Ob eine derartige Widmung vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind die bauplanerischen Bestimmungen oder das Gesamtbild, das aus der Sicht eines verständigen Dritten den Eindruck vermittelt, der Eigentümer habe die Anlage einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Dies ist vorliegend aufgrund der im Sachverhalt dargestellten Umstände und insbesondere der dort angesprochenen Beschilderung der Fall. Ein förmlicher Widmungsakt ist hierfür nicht erforderlich. Vielmehr kommt es (ausschließlich) auf den objektiven Gesamteindruck an. Soweit das LG Berlin (IMR 2018, 1009 – nur online) etwas anderes vertreten hat, liegt eine Abweichung von der vorzitierten Leitentscheidung des BGH vom 10.02.2016 vor. Wenn der BGH dort den Gesamteindruck für maßgeblich hält, kann es auf einen formellen, nachweisbaren Akt nicht ankommen.

Praxishinweis
Das Urteil hat leider keinen Tatbestand (§ 313a ZPO), so dass die hier entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse aus den diesbezüglich relativ knappen Urteilsgründen herausgelesen werden müssen. Auch die 63. Zivilkammer hat in ihrer Entscheidung vom 25.07.2017 (a.a.O.) im Wesentlichen auf die speziellen örtlichen Verhältnisse abgestellt. Dort waren die streitgegenständlichen Flächen von Häusern umgrenzt und von den das Viertel insgesamt begrenzenden Straßen nicht einsehbar. Deshalb sei erkennbar gewesen, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage handle, zu der die Außenflächen gehörten. Obwohl die Flächen dort grundsätzlich öffentlich zugänglich waren, konnten die Kosten für die Pflege aus diesem Grund auf die örtlichen Mieter umgelegt werden. Bei vergleichbaren Sachverhalten wird es also auch zukünftig auf die besonderen individuellen Verhältnisse und deren Bewertung (welcher Gesamteindruck besteht bzw. wurde vom Vermieter geschaffen?) ankommen.

Erschienen bei ibr-online 2020 (nur online, 1036). IMR im Internet.