Wann und wie sind Reparaturmaßnahmen anzukündigen?


Der Vermieter muss dem Mieter Beginn, Dauer und Umfang von Reparaturarbeiten sowie mögliche dadurch bedingte Beeinträchtigungen rechtzeitig mitteilen.

AG Köln, Urteil vom 25.08.2015 – 222 C 93/15
BGB § 555a

Problem/Sachverhalt

Soweit aus den Entscheidungsgründen des nach § 313a ZPO ohne Tatbestand widergegebenen Urteils ersichtlich, ist Folgendes geschehen: Der Vermieter hatte seit dem 14.03.2013 Kenntnis von einem mangelhaften Abwasserrohr und wollte dieses am 18.11.2013 reparieren lassen. Er behauptet, der Mieter sei anlässlich eines Treffens im Treppenhaus darüber informiert worden, dass hierzu eine Wand aufgerissen werden müsse. Der Mieter verweigerte den Zutritt zu seiner Wohnung, woraufhin der Vermieter einen Rechtsanwalt damit beauftragte, den Zutritt außergerichtlich geltend zu machen. Die ihm hierdurch entstandenen Kosten klagt der Vermieter gegenüber dem Mieter ein.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Zwar ist der Mieter einer Wohnung grundsätzlich zur Duldung von Reparaturmaßnahmen verpflichtet. Indes sind diese Maßnahmen vorher rechtzeitig anzukündigen, wobei je nach Dringlichkeit der Arbeiten eine kürzere oder längere Ankündigungsfrist zu beachten ist. Mitzuteilen ist dem Mieter nicht nur der Beginn der Arbeiten, sondern auch deren voraussichtliches Ende. Außerdem sind der Umfang der Arbeiten und die zu erwartenden Beeinträchtigungen zu erläutern, damit der Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet ist.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt worden. Es lag auch kein Notfall vor, weil zwischen der Kenntnis von dem Schaden und den beabsichtigten Arbeiten zu dessen Behebung 4 Tage gelegen haben. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es dem Vermieter nicht möglich gewesen sein soll, den Mieter umfassend, etwa schriftlich per E-Mail, zu informieren. Es verstehe sich eigentlich von selbst, dass man einen Mieter nicht auf unbestimmte Zeit dazu verpflichten kann, täglich ab morgens 8:00 Uhr bis etwa 16:30 Uhr die Wohnung zu öffnen und nicht näher eingegrenzte Arbeiten zu dulden. Zwar lässt es sich niemals ganz ausschließen, dass sich Arbeiten auch einmal ein wenig hinziehen. Jedoch ist der grobe Zeitrahmen soweit möglich einzugrenzen, damit sich der Mieter hierauf einstellen kann.

Praxishinweis

Seit dem 01.05.2013 regelt § 555a Abs. 2 BGB die Verpflichtung zur Ankündigung der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache) näher. Gegenüber den weniger speziellen Regelungen des alten § 554 BGB dürfte sich hierdurch allerdings im Ergebnis nichts Wesentliches geändert haben (vgl. zur alten Rechtslage BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 110/08; s. auch Schlosser in Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand 01.11.2015, § 555a BGB RN 22).

In der Sache sind die durch das Amtsgericht Köln gestellten Anforderungen sicherlich nicht überzogen. Es ist nicht schwer, dem Mieter Beginn, Umfang, Dauer und Auswirkungen von beabsichtigten Erhaltungsmaßnahmen zumindest grob mitzuteilen Demgegenüber ist es dem berufsbedingt oder aus sonstigen Gründen tagsüber abwesenden Mietern kaum zuzumuten, sich einen ganzen Tag Urlaub zu nehmen, weil der Handwerker und ihm folgend sein Vermieter den Zeitpunkt des Beginns nicht näher spezifizierter Arbeiten nur lapidar mit „Freitagvormittag“ angibt und den Mieter im Unklaren lässt, ob die Arbeiten in einer halben Stunde erledigt und abgeschlossen sind oder ob der Mieter möglicherweise über das gesamte Wochenende mit erheblichen Einschränkungen rechnen muss.

Ra und FA für Bau- und Architektenrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht Klaus Feckler, Köln

Erschienen im Oktober 2016 bei imr-online. IMR im Internet.